Vad ska man titta efter när man köper en lägenhet? Kontrollera dokument och juridisk renlighet av lägenheten

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Alla transaktioner i form av försäljning och köp innebär en kontantavräkning. Möbler, en päls, grönska på mormors marknad - ett visst antal sedlar flödar från en plånbok till en annan. Och det finns alltid en risk att du får för dina surt förvärvade varor som inte är av den kvalitet du förväntade dig, eller att du till och med blir utan den om säljaren är en bedragare. Även med en liten köpeskilling kan förlusten av några sedlar orsaka djup frustration, men om vi pratar om miljoner? Till exempel vid köp av lägenhet eller hus? Det är här du bör kontrollera hundra gånger innan du fortsätter med den slutliga beräkningen.

Ny eller återförsäljning?

Sannolikheten för att skaffa bostad "med bagage" - skulder för en gemensam lägenhet, oregistrerade ägare av aktier och andra liknande nyanser som i efterhand kan störa det normala boendet i personliga kvadratmeter - är möjlig vid köp av fastigheter som tidigare tillhörde till någon, den så kallade bostaden av sekundärfonden. När du bestämmer dig för en sådan affär bör du säkert veta vad du ska leta efter.uppmärksamhet vid köp av lägenhet eller hus från den tidigare ägaren eller dennes representant. Risken att få en meningslös rättegång istället för bostad och som ett resultat av detta stå utan sitt eget hörn och utan pengar när man köper en sekundär fastighet är ganska stor.

Ett mer pålitligt alternativ är att köpa en lägenhet i en ny byggnad. Särskilt om huset redan har tagits i bruk och är i avvecklingsstadiet. I det här fallet är listan över bostadsdokumentation som krävs för verifiering mycket kortare. Men även här skulle det inte vara överflödigt att få råd om att köpa en lägenhet från en utvecklare från en erfaren advokat, eftersom varje transaktion har sina egna fallgropar. Och när det gäller fastigheter, när det gäller ganska betydande belopp, måste du vara extremt försiktig.

Farorna med en ren lägenhet

Idag är det billigaste sättet att förvärva fastigheter att delta i delat byggande. I det här fallet kan du spara upp till 30% av den verkliga kostnaden för lägenheten. Men risken, efter år av att hitta en igenvuxen ödemark vid platsen för gropen, är också ganska stor. Hur man köper en lägenhet i delad konstruktion - det är bättre att ta reda på det innan man träffar utvecklaren, för att inte underteckna ett avtal som inte ger några garantier i skedet för att få nycklarna till bostaden. Men även det mest tillförlitliga dokumentet, certifierat av en notarie, skyddar inte mot förluster i vissa fall. Byggherren kan gå i konkurs, inte få tillstånd att bygga ett hus vid utsatt tid, och pengarna kommer att försämras när alla underskrifter och sigill samlas in. Aktieägarnas medel försvinner ibland i okänd riktning. När man beslutar sig för att köpa en bostad redan innan dess byggnation, bör köpare komma ihåg att i de flesta fall, om byggherren har oförutsedda problem, är det maximala man kan räkna med att få status som en lurad intresseägare, men inte själva bostaden..

När ett hus under konstruktion redan har uppförts under tak, är sannolikheten för en snabb inflyttning i det egna boendet mycket högre än vid förvärvet vid grävningen av en grundgrop. Var man ska köpa en lägenhet, alla har rätt att bestämma på egen hand, men önskan att spara pengar är inte alltid motiverad. Att bli delägare i byggandet av ett bostadshus är ofta som att skaffa sig en gris i säcken. Pengar ges, men inga varor.

Om huset byggs och tas i drift med godkänd teknisk dokumentation bör du personligen kontrollera att det som står på papper är i verkligheten. Jämför layouten framför dina ögon med designen, antalet kvadratmeter total och användbar yta, utvecklarens rättigheter att sälja ett specifikt område. Det kommer inte att vara överflödigt att kontrollera om någon redan är folkbokförd i den nya lägenheten. Att sälja samma bostad två gånger till olika personer är ingen ny typ av bluff.

Befintlig stamtavla

Ingen är immun från en sådan utveckling av händelser med förvärv av eget boende. Att kontrollera den juridiska renheten i en lägenhet kan ta mycket tid, men du bör inte försumma det. Spåra listan över tidigare ägare av fastigheter, längden på deras vistelse på den angivna adressen, civilstånd, tillgänglighetbarn och andra nära anhöriga är svårt, men möjligt. I detta avseende kan du få relevant information och verklig hjälp i flera statliga institutioner: matrikeltjänsten, passkontoret, etc. Fullständig information är nödvändig så att det plötsligt visar sig att det inte vid transaktionsstadiet eller efter att ha flyttat in. samtliga kvadratmeter i lägenheten tillhörde säljaren. En del av boytan, och ibland enskilda rum, kan ägas av andra personer. De kan när som helst kräva sina rättigheter till dessa mätare. Och deras anspråk är mer skyddade av lag, i motsats till köparens önskan att helt äga de betalda mätarna.

Vad mer man ska titta efter när man köper en lägenhet - den tekniska dokumentationen. Ofta utför invånarna reparationer med ombyggnad av kök, korridor, rum. De river bärande väggar, kombinerar ett badrum eller delar omvänt ett enkelrum. Med problem av juridisk karaktär, när äganderätten står på spel, kan påföljder från BKB för det fall en omdesign av layouten påträffas inte jämföras. Men de kan också medföra mycket problem. I vilket fall som helst kommer de utan tvekan att leda till ytterligare kontantutgifter. Påföljd, korrigering av överträdelser i form av en oplanerad översyn - den mest sannolika utvecklingen av händelser.

Det dolda förflutna av sekundären

Förutom den information som säljaren vill dölja tills transaktionen är slutförd, finns det många fallgropar som ofta är svåra att gissa. Vad ska man vara uppmärksam på närköpa en lägenhet, utöver de listade nyanserna? Till exempel för ett möjligt brott mot lagen under privatiseringen av den förvärvade fastigheten.

På 90-talet av förra seklet trädde en lag i kraft, enligt vilken alla som är folkbokförda i en viss bostadsyta hade rätt till sina egna kvadratmeter. Det gällde alla, även små barn, tidigare makar som förblev folkbokförda i samma lägenhet, en tillfälligt frånvarande släkting, till exempel en långtidsfånge. Alla familjemedlemmar var inte listade i privatiseringsdokumentationen. Men efter ett tag kunde de klaga på att de blev lurade på den tiden.

Nästa nyans är ett donations- eller hyresavtal. Som regel informeras fejda släktingar sällan om sådana operationer. Sanningen kan komma fram, en tid senare, efter köpet av den kontroversiella bostaden. Men den vanligaste överraskningen som du kan stöta på när du köper en fastighet är en lägenhet med elräkningar i efterskott. Här kan problemet upptäckas innan kontraktet tecknas och det är viktigt för köparen att komma överens med säljaren hur det ska lösas. Som regel släcks det genom att sänka bostadskostnaden. Men varje fall är olika.

Den mest tillförlitliga informationen

Inte all pålitlig släktforskning av den eller den fastigheten finns i officiella dokument. Gömda släktingar, eventuella sökande till bostad går inte att hitta hos dem. Dessutom kan nyttobetalningar inte göras av husägare, utan av helt andramänniskorna till vilka det utlovades. Upplägget är som följer: äldre lägenhetsägare tecknar avtal med avlägsna släktingar eller socialsekreterare om att de efter sin död ska få området, men de som behöver betala för den gemensamma lägenheten nu. De överför regelbundet pengar till förv altningsbolaget, enligt kontraktet, och betraktar bostäderna nästan som sina egna. Utan att ta hänsyn till ett sådant avtal försöker de direkta arvingarna efter de gamlas död att bli av med den opålitliga gåvan. Köp och försäljning av lägenheten är under handläggning, men det finns redan två sökande till den.

Det finns det mest pålitliga sättet att ta reda på om alla möjliga fallgropar som kan överskugga glädjen med att köpa ett hem - att få information om dess tidigare ägare från grannar på verandan eller skvaller på gården. Om lägenheten ägdes av samma ägare ganska länge kan inga hemligheter om den döljas för de som bor i närheten. Informationen som erhållits från dem kan inte hittas i några dokument när du köper en lägenhet. Plötsligt är någon i säljarens familj en psykiskt sjuk eller en handikappad person som inte självständigt kan förfoga över sin egendom och vårdnadshavaren anser det inte nödvändigt att respektera hans rättigheter. Om den nya bostaden är sämre än den tidigare kan transaktionen hävas på begäran av förmyndarmyndigheterna. Därför bör heller inte information från grannar försummas.

Den bästa mäklaren är köparen själv

Det är viktigt att komma ihåg följande - ingen ersättning till förmedlaren kommer att göra honom mer vaksam när han kontrollerar dokument för köp av bostad, förutom de punkter som anges i kontraktet. Därför vändaför assistans till fastighetsmäklare är det nödvändigt att tydligt ange sitt ansvar till sin arbetsgivare, om något plötsligt går fel och affären störs. Att köpa en lägenhet via en förmedling är ett annat ganska riskabelt företag. Dessutom är det väldigt dyrt. Mäklaren samlar inte in information om de tidigare ägarnas förflutna, försöker inte skydda sin klient i framtiden. Han jämför bara uppgifter om bostäder med de som officiella strukturer har. Och först efter registrering av försäljningsnotan och betalning av fastigheter, samt ersättning till agenten, kan potentiella sökande till den köpta lägenheten dyka upp. I absolut plus kommer det att finnas en mäklare. Och de tidigare och nya ägarna kommer att kasta sig in i en serie rättstvister.

Att köpa en lägenhet utan mellanhänder är också fyllt med oförutsedda svårigheter, om du inte har tillräckligt med grepp, information om alla möjliga överraskningar i samband med pappersarbete, penningöverföring och andra subtiliteter i transaktionen. Men bland dessa synliga brister finns en betydande fördel: ingen kommer att försvara sina intressen så nitiskt som den som köper till sig själv, den som betalar. Det räcker med att ta hjälp av en erfaren rådgivare som kommer att kunna berätta om operationens alla krångligheter, och lägenheten du köper kommer att kontrolleras på det mest grundliga sättet.

Bedragare är på alerten

Att sälja någon annans lägenhet är en av de vanligaste fastighetsbedrägerierna. Erfarna bedragare har falska dokument för själva bostaden, en fullmakt genom vilken debefogenhet att genomföra en transaktion, ser ofta bättre ut än riktiga. Inom området för köp och försäljning, uthyrning av fastigheter arbetar mycket professionella bedragare, som är väl medvetna om alla krångligheterna i rättssystemet i denna fråga. Bara en fullmakt är det första som ska uppmärksamma köparen. Varför ägaren inte säljer sin bostad själv, hur kan han kontaktas åtminstone så att han personligen bekräftar förmedlarens behörighet. I vilket fall som helst kan verifiering av dokument vid köp av en lägenhet, som börjar med en fullmakt, inte undvikas av en notarie. Han måste bekräfta dokumentets äkthet, verifiera dess giltighet. Det är bäst att gå till notarie som utfärdade denna fullmakt.

Bedragarnas nästa trick är ett falskt pass. Husägare är på en lång affärsresa eller på semester, och deras område sköts av främlingar som fick tag på prover på originaldokument för det eller till och med originalen själva. Det finns många kriminella system som bedragare kan använda. Glöm inte svarta fastighetsmäklare. Så när du planerar köp av bostad är det bättre att konsultera en advokat och hålla nära kontakt med honom under hela transaktionen. Han kan ge praktiska råd om när det är bättre att köpa en lägenhet, med fokus på den aktuella efterfrågan på fastighetsmarknaden.

Dokumentation under lupp

Oavsett hur attraktiva villkoren för affären är och det förmånliga priset, bör du inte skynda dig att betala. Först måste du samla andra kopior eller kopior av alla dokument om bostäder, dess ägare och gå med alla papper till notarie. Om fastigheter ibland ägarna finns det mindre familjemedlemmar, advokaten kommer att berätta för dig hur du korrekt skriver ner klausulen för dem i kontraktet. Dessutom kommer han att rekommendera vilka myndigheter man ska besöka, vilka intyg man ska skaffa så att inte små barns rättigheter kränks och ingen senare kan ogiltigförklara försäljning och köp av en lägenhet.

Användbara råd från en advokat kommer att hjälpa till vid genomförandet av köpebrevet, om ägarna är makar med olika ägandeandelar av fastigheten, eller lägenheten ägs av endast en av dem, och den andra är endast registrerad i den. I det här fallet, hur man korrekt upprättar dokument och vilka kvitton man ska få - igen, du kan inte klara dig utan en notarie. Även om köparen själv är ett proffs i juridiska frågor, måste varje papper som intygar transaktionens äkthet kontrolleras noggrant så att det inte finns några fel i att skriva adress, säljar- och köpardata, datum, belopp och andra väsentliga detaljer.

Kamp för värde

Vad man ska leta efter när man köper en lägenhet, utöver de redan angivna punkterna, är den summa pengar som spenderats på dokumenten och som faktiskt överlämnats till köpebrevet. Det är mer lönsamt för säljaren att deklarera i resultaträkningen (och försäljning av bostäder faller under denna bestämmelse) ett lägre värde på transaktionen, eftersom han måste göra skattebetalningar på den. Huvudsaken är att det angivna beloppet inte ska vara lägre än marknaden med 20-30%, eftersom detta kan orsaka misstankar hos kontrollmyndigheterna. Om tidpunkten för samverkan mellan säljaren och köparen bevisas, kan den senare bli dettilltalade i ett administrativt bedrägeriärende.

Det är fördelaktigt för säljaren att ange ett lägre belopp, och han kan be köparen om denna tjänst.

Du bör inte hålla med av många skäl:

• För det första bryter en sådan eftergift verkligen mot gällande lagstiftning och är förknippad med konsekvenser.
• För det andra har köparen rätt att återbetala cirka 13 % av det belopp som spenderats på köp av bostad. Motsvarande möjlighet regleras av skattelagen.
• För det tredje, om transaktionen senare bestrids av en av parterna och förklaras ogiltig, har säljaren rätt att återbetala till köparen endast det belopp som anges i dokumenten. Offret kommer inte att kunna bevisa motsatsen när en viss siffra föreskrivs i kontraktet.

Smart beräkning

Och den sista stora faran som kan vänta både säljaren och köparen är slutavräkningen. Svårigheterna med att välja (att köpa primära eller sekundära bostäder) ligger bakom oss, tidsramen bestäms när det är bättre att köpa en lägenhet, prövningen att samla in och verifiera alla dokument, ackumulera det nödvändiga beloppet eller få ett lån från en bank har slutförts. Och allt kan kollapsa i sista stund, om du inte spelar säkert med överföringen av pengar. Det kan utföras genom att överföra det erforderliga antalet sedlar i händerna på säljaren, eller genom att överföra till ett bankkonto, vilket är säkrare. Om vi pratar om en stor summa, då är de vanligtvis rädda för att bråka med kontanter. Men om någon av parterna föredrar just detta betalningssätt kan pengar varaöverlåtelse genom att hyra ett bankfack, från vilket de har rätt att hämta den som uppvisar vissa handlingar, utfärdade vid köp av lägenhet. Deras lista kontrolleras av en specialist på institutionen. Det garanterar också deras äkthet. Alla nyanser av både denna typ av beräkning och icke-kontanta kan hittas på banken.

Vad mer som är viktigt att komma ihåg vid den slutliga betalningen av kostnaden för lägenheten är att inte blanda ihop storleken på depositionen och förskottet, eftersom de har olika syften och retur alternativ om transaktionen inte fungerar gå igenom av någon anledning. Förskottsbeloppet beaktas i den slutliga beräkningen, men depositionen gör det inte. Den återlämnas antingen till köparen om köpet lyckades, eller förblir hos säljaren om operationen misslyckades utan anledning. I vilket fall som helst förblir depositionen hos den skadelidande i händelse av ett avbrott i transaktionen.