Fallgroparna med ett bolån: nyanserna i ett bolån, riskerna, krångligheterna med att ingå ett avtal, råd och rekommendationer från advokater

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Bolån är en integrerad del av livet för offentliga och enskilda hushåll som behöver mark, bostäder och förbättrade levnadsvillkor. Begreppet inteckning har funnits i världen sedan urminnes tider, då själva gäldenärens personlighet, som gjordes till slav, pantsattes för skulder. På 600-talet f. Kr. ersattes personens pantsättning av pantsättning av all egendom som gäldenären hade, i synnerhet mark. Medan gäldenärens egendom var pantsatt till borgenären, installerades en inteckningspelare på hans markägandes territorium - bevis på den pantsatta egendomen. En registrering av skulden registrerades på posten.

Historiska fakta om bolånens ursprung

Under Elizabeth Petrovnas regeringstid (250 år sedan) subventionerades Rysslands adel med hypotekslån. Samtidigt belånades samma dödsbo flera gånger utanbara i ädla banker, men också från privata penninglångivare. Brist på gäldenär-borgenärsåterkopplingskontroll, uppskov och refinansiering (återlån) av 1700-talets bolån ledde till en enorm skuld till statskassan och bankernas naturliga konkurs.

Driften för en ny utvecklingsrunda av hypotekslånet var reformen av avskaffandet av livegenskapen, när miljontals bönder behövde ett lån för att köpa mark. Bolånet emitterades för 49 år till 6 procent per år. Det var då stadgan för urbana kreditföreningar bildades, där reglerna för ett hypotekslån föreskrivs. Reformen av privat ägande av mark bidrog till spridningen av kreditförbindelser inom jordbruket över hela Ryssland. Lån med säkerhet i mark vid den tiden kallades marklån. Hypoteksobligationer var strikt registrerade av en notarie, och värdepapper emitterades mot dem på börsen, varav 35 % år 1913 var utländskt kapital. Systemet med banklån utvecklades på grund av bildandet av landets nya ekonomi.

Efter oktoberrevolutionen, under vilken banker nationaliserades och kreditförbindelserna centraliserades, glömdes begreppet bolån bort i 70 år.

Återupplivande av bolån i Ryssland började först på 1990-talet och fick lagstiftningsstöd 1998. Efter en våg av kriser har bolåneutlåningen genomgått en rad förändringar - skärpta lånevillkor, obligatorisk bolåneförsäkring, obligatorisk handpenning och ett system med straffavgifter - fallgropar för bolån.

Bolånstatistik idag

I dagsläget är cirka 400 kreditinstitut verksamma på den ryska marknaden för bostadslån. Efter att Ryska federationens centralbank fastställde strikta regler för kreditinstitutens verksamhet, återstod bara pålitliga, beprövade och effektiva hypotekslångivare på bolånemarknaden. Enligt centralbanken är den genomsnittliga löptiden för ett bolån 15 år, och den genomsnittliga bolåneräntan i Ryssland är 9,8 % per år. Andelen ryssar som vill köpa bostäder under de kommande 5 åren är 70%. Faktum är att ett hypotekslån nu endast är tillgängligt för 33 % av den arbetande befolkningen, för jämförelse - före 2000 - endast 5 % av den arbetande befolkningen. De mest populära bankerna bland befolkningen för att få bolån är Sberbank och VTB, med vilka det också kan bli svårare att köpa en lägenhet med bolån om du inte känner till dem.

Funktioner för att tillhandahålla dokument för en inteckning

Innan du tecknar ett bolåneavtal rekommenderas att du inte bara bekantar dig med den föreslagna ränte- och betalningstiden utan även med en rad villkor och eventuella brister i banksystemet, de så kallade bolånefällorna.

Det är viktigt att komma ihåg att ju mer övertygande dokument om låntagarens tillförlitlighet presenteras, desto stabilare blir relationen med banken. Innan du går till banken måste du förbereda standarddokument: ett ryskt pass med registrering på bankens plats, samt ett inkomstbevis.

Banken kan gå med på att ge ut ett lån utan inkomstbevis, men iPoängenkäten måste ange arbetsplatsen och månadslönen. Den statliga säkerhetstjänstemannen kommer definitivt att kontrollera allt detta och om den sökande ljög om arbetsplatsen eller lönen kommer han att nekas en inteckning.

Baserat på resultaträkningen beräknar banken löptiden på bolånet. Enligt reglerna ska den genomsnittliga lånebetalningen inte överstiga 40 % av låntagarens månadsinkomst, annars förlängs lånetiden i enlighet med denna regel. Och ju längre lånetiden är, desto mer betalar låntagaren för mycket under hela låneperioden.

Bankavgifter

När du registrerar ett bolåneavtal är följande ytterligare provisioner möjliga:

• För genomförandet av kontraktet, öppna ett konto.
• Betalning sker för en oberoende bolånevärderingsman.
• Obligatorisk bolåneförsäkring, samt låntagarens hälsa och liv, ägande av säkerheter.
• Ytterligare krav banken kan ställa till låntagaren vid misstro mot byggherren vid ansökan om bolån i en ny byggnad. Detta kan leda till högre bolåneräntor.
• Banken kan tvinga låntagaren att välja en belånad lägenhet endast genom en pålitlig mäklare, som kan vara en partner till banken (mäklartjänster är vanligtvis inte mindre än 5 % av bostadskostnaden).

Böter och straffavgifter

Straff för sena betalningar av bolån kan avsevärt öka det totala lånebeloppet, så du måste ta reda på det innan du undertecknar kontraktet - senast vilket datum du behöver betala, hurbättre sätt att sätta in: kontanter, bankomater, elektroniska betalningar. Det är användbart att veta hur lång tid det tar för pengarna att krediteras ett bankkonto, till exempel från konto till konto 1-3 bankdagar.

På grund av köer vid bankkontor eller vid uttagsautomater kan situationer uppstå som bromsar snabba månatliga betalningar. Det är nödvändigt att ta reda på exakt vilka påföljder som kommer att tillämpas vid en eller två förseningar, och vilka - i fall av systematisk utebliven betalning (på grund av permitteringar eller sjukdom) och vad som kan göras i förväg åt detta. I extrema fall kan banken ensidigt säga upp avtalet, sälja säkerheten och betala av bolåneskulden och återlämna resten till låntagaren.

Nyanserna och riskerna med ett bostadslån

Innan du undertecknar avtalet måste du noggrant läsa och om möjligt rådgöra med en advokat om kontroversiella och obegripliga punkter. Så, exakt vilka är fallgroparna när du ansöker om ett bolån som du behöver träna upp?

1. Studera beloppet för alla avgifter och hur de betalas.
2. Bekanta dig med listan över påföljder, deras storlek och skälen till att de tillskrivs dem. Kontraktet bör inte innehålla någon påföljd för förtida återbetalning av bolånet.
3. Studera betalningsschemat: bidragsbelopp och förfallodatum.
4. Det är viktigt att läsa listan över situationer som innebär en höjning av räntan på ett bolån. Diskutera med bankchefen eventuella oklarheter som att "höja räntan till följd av förändrade marknadsförhållanden."
5. Ta reda på hur mycket försäkring som behövs och om det är möjligt utanklara sig med det. Banken har inte rätt att tvinga att försäkra ett lån eller en låntagares liv med ett bolån, men har rätt att höja räntan vid avslag på försäkring med 1-1,5%.

Bolåneavtalet är undertecknat av båda lika parter, så låntagaren har rätt att ovillkorligen inte hålla med om bankens villkor och ta på sig fallgroparna med bolånet och riskerna. I händelse av tvister är det nödvändigt att lösa dem innan kontraktet undertecknas. Kunden kan begära att en klausul om rätten att refinansiera bolånet tas in i avtalet, vilket i hög grad kommer att underlätta eventuella force majeure-förhållanden i framtiden.

Färdigheter för att ingå ett bolåneavtal

När man studerar fallgroparna med ett bolån är det viktigt att tänka på några av nyanserna i kredit- och bolånerelationer med banken. Till exempel, under hela avtalets löptid, ägs fastigheten av låntagaren, men han kan inte disponera helt över den förrän avtalet löper ut. Dessutom kan låntagaren inte:

• Hyr ut belånad fastighet för uthyrning utan förhandsgodkännande från banken. Vanligtvis är kreditinstitut ovilliga att tillåta sådana transaktioner med fastigheter som säkerhet, eftersom objektets tillstånd kan försämras, vilket kommer att leda till en minskning av dess marknadspris om det är nödvändigt att sälja det. Långivaren har dock ingen rätt att förhindra att säkerheten hyrs ut för en period som inte överstiger ett år.
• Utföra renoveringsarbeten, inklusive illegal ombyggnad av lägenheten. För att utföra nödvändiga reparationer och konstruktionsändringardu måste förbereda ett projekt, sedan få tillstånd från bostadsinspektionen och sedan meddela långivaren.
• Under hela bostadslåneavtalets löptid är det förbjudet enligt lag att omregistrera intecknad egendom till lokaler som inte är bostäder.
• Det är omöjligt att göra bytes- eller donationstransaktioner med fastigheter med säkerhet, såväl som att sälja utan tillstånd från borgenären. Försäljningen kommer endast att vara möjlig om låntagaren står i skuld till borgenärsbanken och intäkterna från försäljningen kommer att användas för att betala av skulden och avsluta förpliktelser till banken.

Fallgropar av inteckningar i Sberbank

Sberbank har ett standardavtal om hypotekslån, dess prov finns på webbplatsen för preliminär granskning.

De huvudsakliga fallgroparna när man sluter ett bolåneavtal med Sberbank är extra kostnader för en värderingsman av säkerheter, för att hyra en bankcell, för tjänster av en fastighetsmäklare eller en advokat, att betala för försäkringar och, naturligtvis, betala en statlig avgift.

Villkoren i bolåneavtalet anger möjligheten till självval av värderingsmannens låntagare, men han måste uppfylla Sberbanks krav. Därför är det inte värt att ta risker och utvärdera säkerheten i förväg, Sberbank kan vägra de tillhandahållna utvärderingsdokumenten, förklara vägran som bristande efterlevnad av de etablerade processreglerna, och pengarna kommer att vara bortkastade.

Straff för förseningar i Sberbank

Den mest obehagliga delen av fallgroparna med ett bolån i Sberbank för diskussion är straffavgifter och böter. Men det är viktigt att förstå följande punkter i kontraktet.

Artikel angående förseningsavgifter. Straffbeloppet beror direkt på centralbankens refinansieringsränta på dagen för böterna. Detta kan avsevärt öka storleken på det aktuella bötesbeloppet. Därför är det användbart att veta i förväg om villkoren för möjliga påföljder för sena betalningar.

Villkor för uppsägning av bolåneavtalet. Sberbank har rätt att häva avtalet i vissa olagliga situationer, till exempel vid systematiska förseningar, när säkerheten används för andra ändamål, i de fall då kreditgivarens bank vägrar att kontrollera fastighetens skick och även vid uppsägning försäkringsavtalet.

Under bolåneavtalets löptid har låntagaren inte rätt att sälja belånad bostad, registrera andra personer i den, hyra ut den, bygga om den utan långivarens godkännande.

Inteckning i "VTB": fallgropar

Från de skarpa fallgroparna när du sluter ett kontrakt bör du vara uppmärksam på följande.

VTB Bank rekommenderar starkt att du tecknar en försäkring för ägande (titel), hälsa, liv endast med din partner VTB Insurance. Om du vägrar försäkring kommer bolåneräntan definitivt att öka med 1%.

Minimibeloppet för ett hypotekslån är från 2 miljoner rubel. Ett mindre belopp innebär begränsningar i handpenningen eller merkostnader vid låneansökan. Det är inte lönsamt för banken att ge smålån under långa perioder.

Närvid förseningar tar inte banken initiativ till att omstrukturera skulden eller ordna en kreditsemester. Det är mer lönsamt för banken att hålla villkoren i det tidigare avtalet och returnera de lånade pengarna i tid. För att lösa problem med sena betalningar lämnar låntagaren själv in en ansökan till banken.

Bank "VTB" är en pålitlig effektiv kreditorganisation och kräver därför ett tydligt fullgörande av förpliktelser enligt kontraktet. Därför, vid tvivel om din budgets finansiella styrka, är det bättre att skjuta upp beslutet att ta ett bolån ett tag.

Råd och råd från advokater

Praktiserande advokater rekommenderar att man undviker fallgropar i bolån innan man ingår ett låneavtal.

• Beräkna bolånebetalningar på ett sådant sätt att de inte överstiger 30 % av familjens inkomst.
• Ta bara ett bolån i den valuta som månadsinkomsten går i. Även om det är vettigt att spara pengar, finns det ingen anledning att ta risker. Ett hypotekslån är ett långfristigt lån, och när växelkursen fluktuerar måste du betala för mycket många gånger om du byter rubel mot kontraktsvalutan.
• För ett bolån, välj en långivare endast från stora banker med många års erfarenhet och ett gott rykte, vilket ger de mest fördelaktiga villkoren.
• Ha inte bråttom att välja ett bolåneprogram. Det är nödvändigt att noggrant hitta den mest lämpliga med möjliga förmånliga, förmånliga villkor.
• Du behöver inte ta ett bolån omedelbart på en stor bostadsyta. Det rekommenderas att gradvis förbättra dina levnadsvillkor. Till exempel, efter odnushki bör du inte sikta på tre- eller fyrarumslägenheter.lägenheter. Köp först en tvårumslägenhet, och efter att ha betalat hela beloppet kan du redan tänka på en bekvämare trerumslägenhet.
• Undersök kontraktet noggrant, var uppmärksam på ytterligare provisioner och utgifter när du ansöker om ett bolån. De är fallgroparna i bolåneavtalet.
• Ju längre löptiden på bolånet, desto högre ränta. Det är lämpligt att ta ett bolån för en kortare period. När allt kommer omkring, ju längre lånetiden är, desto större är den totala överbetalningen.
• Välj en fast ränta och föredrar den framför en rörlig, som faktiskt är mer lönsam, men inte under förhållanden med hög marknadsvolatilitet, vilket kan driva låntagaren i stora skulder. En fast ränta tillåter dig inte att spara, men den tillåter dig inte heller att förlora.
• Kontakta endast oberoende värderingsmän när du väljer ett bolåneobjekt, eftersom fastighetsmäklare alltid förskönar fastighetens skick för att sälja mer lönsamt.
• Det är lämpligt att skapa en finansiell reserv i förväg innan kontraktet undertecknas. Detta är den så kallade finansiella krockkudden, som består av 3 månatliga betalningar av bolån för att känna dig trygg under hela kontraktsperioden.

Återförsäljningslån

Bolån på andrahandsmarknaden är lättare att ordna på grund av att huset är i drift och det inte finns några byggrisker.

Vid köp av en sekundär fastighet i bolån måste fallgroparna kontrolleras: vem som är ägare och vem är folkbokförd i det valda boendet. En situation kan uppstå när någon av ägarna till delar av bostadsytan inte gör detgår med på att sälja.

Närnäst är det absolut nödvändigt att kontrollera om all befintlig ombyggnad i lägenheten är laglig, om det finns skulder på räkningar och se till att lägenheten inte redan är pantsatt i ett annat kreditinstitut.

Kontrollera tillståndet för kommunikationen, om reparationer utfördes och på vilken nivå, se till att fönster, tak och andra delar av bostaden är i gott skick.

Refinansiering av bolån

Refinansiering är refinansiering av ett befintligt bostadslån i en annan bank. Ett så omfattande förfarande för att refinansiera ett bolån med fallgropar är vettigt om du behöver betala av ett bolån med en löptid på mer än två år.

Observera att under perioden för överföring av säkerheter från bank till bank kommer räntan att vara något högre, eftersom den nya banken tillfälligt kommer att sakna säkerheter, och detta är en stor risk.

Vid refinansiering tillkommer obligatoriska kostnader för värdering av säkerheter, notarie etc.