Bolån i Tyskland: val av fastighet, villkor för att få bolån, nödvändiga handlingar, ingående av avtal med en bank, bolåneränta, villkor för vederlag och återbetalningsregler

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Många funderar på att köpa bostad utomlands. Någon kanske tycker att detta är orealistiskt, eftersom priserna på lägenheter och hus utomlands är för höga, med våra mått mätt. Det är en vanföreställning! Ta till exempel ett bolån i Tyskland. Det här landet har en av de lägsta räntorna i hela Europa.

Eftersom ämnet är intressant bör du överväga det mer i detalj, samt studera i detalj processen för att ansöka om ett bostadslån.

Om fastighetsmarknaden

Innan vi pratar om bolån i Tyskland måste det noteras att efterfrågan på bostäder i detta land överstiger utbudet. Det är mycket svårt att hitta nya byggnader i färdigställda fastigheter. Men det finns många erbjudanden om att köpa en lägenhet i byggnader som precis börjar byggas.

Vad sägs om priser? Det finns både höga och låga. En sak kan sägasPrecis: priserna stiger i riktning från öst till väst. De dyraste bostäder i huvudstaden i Bayern - München. Där kostar 1 m2 från 4000 euro. Mycket billigare i Berlin - 2500 euro.

I vilket fall som helst, även om en person vill ha en ettrumslägenhet eller studio, kommer ett fast belopp på cirka 150-200 tusen euro att krävas. Lyckligtvis erbjuder tyska banker hypotekslån till både sina egna medborgare och invånare i andra länder. Du kan ta både hela beloppet för köpet och flera trancher om du planerar att köpa ofärdiga bostäder.

Och nu det viktigaste. Vad är bolåneräntan i Tyskland? För tyskar varierar det från 0,8 till 2%. Och för utlänningar varierar det från 3 till 5%.

Köpa en bostad att hyra ut

Många tar ett bolån för just detta syfte. Du kan förstå varför. Efter att ha köpt en lägenhet i München eller Berlin kan en person räkna med en avkastning på cirka 4% per år. Hyrda bostäder i Wuppertal kommer att ge 8%, i Gelsenkirchen - nästan 10%. Hög avkastning kan vara i Dortmund, Duisburg, Essen.

Det är värt att ge ett exempel. Låt oss säga att en person köpte ett hus för 8 lägenheter i Dortmund och gav 620 000 USD för det. En lägenhet kommer att ge honom cirka 6 500 euro per år. Och allt tillsammans - cirka 52 000 USD. Därmed blir lönsamheten 8 %. Det vill säga, bolånet kommer inte bara att löna sig, utan också göra en vinst.

Funktioner för villkor

Om du vill ta en lägenhet i Tyskland på ett bolån är det bättre att titta på alternativ som kostar mer än 100 000 euro. Med nuvarande växelkurs är detta litemer än 8 000 000 rubel. För dessa pengar får en person inte en låda, utan en rymlig lägenhet med dekoration.

Varför är det bättre att titta på dyra alternativ? Eftersom banker är mer villiga att ta emot sådana utländska kunder.

Om vi pratar om villkoren, så har de funktioner individuellt för varje person. När ett kontrakt upprättas tas många faktorer i beaktande, inklusive:

• Belopp för handpenning.
• Solvens.
• Kredithistorik.
• Fastighetens läge och skick.

Det första bolånet är svårare att få än det andra eller tredje, vilket inte alla planerar att ta. När du ansöker om ett debutlån kan du behöva sätta in 40-50 % av fastighetens totala värde.

Detta är både ett plus och ett minus. Å ena sidan blir det färre skulder, och därför kommer de att kunna betala av snabbare. Men å andra sidan kan inte alla spara ihop och ge bort 4-5 miljoner rubel på en gång.

Men många banker går med på att öka beloppet samtidigt som de sänker räntan. Förresten, om en medborgare senare bestämmer sig för att utfärda ett andra inteckning, behöver han, i avsaknad av problem med den första, inte ens ge ett bidrag. Eller så blir det inte mer än 20 % av bostadskostnaden.

Kundkrav

Om du planerar att få ett bolån i Tyskland måste du veta vad som krävs för detta. Kunder måste:

• Måste ha ett konto öppnat hos en tysk bank i minst 2 år. Det är viktigt att det inte är tomt. På honompengar måste tas emot regelbundet.
• Måste vara mellan 21 och 65 år.
• Du måste ha bevis på inkomst i Tyskland. Anställda måste presentera ett utdrag för de senaste 6 månaderna och entreprenörer - i 2 år. Men det handlar inte bara om arbete. Hyresvärdens verksamhet är också en inkomstkälla.
• Du måste tillhandahålla bevis på närvaro eller frånvaro av lån eller underhåll. Enligt tysk lag ska en person inte spendera mer än 35 % av månadsinkomsten på amortering av bolån.

Obligatoriska dokument

För att ansöka om ett bolån i Tyskland måste du komma till banken med ett paket med dokument, som inkluderar:

• Original pass och kopia.
• Frågeformulär med personuppgifter.
• Ett utländskt pass och dess kopia.
• Bekräftelse av inkomst: för en individ - ett personligt inkomstskattebevis. För en entreprenör - rapporteringen av hans företag.
• Dokument för fastigheten som uppdragsgivaren vill köpa: en beskrivning av objektet, dess fotografier, bostadsrättsbrev och ett utdrag ur fastighetsboken (det får göras max 6 veckor sedan).
• Resultat av bostadsvärdering.
• Ett hyresavtal behövs om fastigheten hyrs ut.
• Bekräftelse på tillgängligheten för det belopp som krävs för handpenningen.

Se till att översätta alla dokument till tyska och intyga dem med en notarie.

Vad är en undersökning?

Detta är faktiskt en analog av formuläret som vanligtvis fylls iryska banker. Den sökandes personuppgiftsformulär är ett dokument som innehåller kortfattad information om en person som planerar att ta ett lån.

Den bör innehålla information om hans egendom, månatliga inkomster och utgifter, som inkluderar andra lån, hyra, underhållsbidrag, verktyg och försäkringar. Ju färre ekonomiska problem en kund har, desto tydligare kredithistorik, desto större är sannolikheten att han blir godkänd för ett bolån i Tyskland.

Om priser och betalningar

Nyligen lånar tyska banker ut till en fast ränta. Detta är bekvämt, eftersom det kommer att förbli oförändrat till slutet av låneperioden - det kommer inte att påverkas av växelkursen på något sätt.

De betalar av sina bolån i Tyskland med månatliga annuitetsbetalningar: var 30:e dag måste kunden sätta in samma belopp på kontot. Det inkluderar både bolåneränta i Tyskland och beloppet på huvudlånet.

De säger att det är realistiskt att individuellt komma överens om möjligheten till förtida återbetalning av lånet. Men detta är inte särskilt bekvämt för banken, och därför blir kursen högre.

Och om möjligheten till förtida återbetalning inte fanns, kommer personen också att få betala böter. Du måste omedelbart tänka på det och ta ett lån med förmågan att betala tillbaka huvudskulden på ett snabbare sätt. Bekväm lösning: på 1 år kan du betala tillbaka cirka 10 % av lånet.

Exempel

Så, låt oss säga att en person bestämmer sig för att ta ett bolån i Tyskland för att köpa en 39 m2 studio i centrala München2 med renovering i europeisk stil. Dess kostnad är 290 000 euro. Det är cirka 23 000 000rubel.

Den första betalningen kommer att vara 9 200 000 rubel. Naturligtvis kommer en person att behöva 13 800 000 lån, vilket är 171 735 euro. Den tyska banken kommer att tillhandahålla ett sådant belopp, eftersom deras minimum är 50 000 USD. e.

Bolån i Tyskland kan utfärdas för en period på 5 till 40 år. Men som regel tar alla 10. Låt oss säga att en kund sätter en ränta på 4%. Här är vad som händer i det här fallet i rubel:

• Månadsbetalning: 46 016.
• Räntebelopp för ett år: 552 000.
• Alla betalningar efter utgången av kreditperioden: 19 322 000.
• Överbetalning för alla 10 år: 5 520 000.

Det är viktigt att notera att tills en person betalar av skulder till bolåneräntan i Tyskland kommer bostäder att vara bankens egendom.

Utgifter

Deras existens måste också kommas ihåg. På tal om bolåneräntor i Tyskland är det nödvändigt att berätta om kostnaderna. Det tillkommer många extra kostnader vid köp av bostad, bland annat:

• Fastighetsskatt. Priset varierar beroende på boendets läge. Den varierar vanligtvis från 3,5 % till 6 %.
• Betalning för tjänsten omregistrering av bostad till ny ägare. Detta kommer att uppgå till 0,5-1 % av det totala transaktionsbeloppet.
• Notariesavgifter (1,5-3%).
• Provision till mellanhänder (3-6 %). Utan mäklare och fastighetsmäklare slutförs inte transaktioner i Tyskland. Speciellt med utlänningar. Dessutom gör de huvudjobbet och gör livet mycket lättare för kunden.
• Betalning för tjänsten att inkludera en ny ägare i fastighetsregistret (0,5%).
• Provision tas ut för att erhålla ett inteckningslån i Tyskland för ryssar och andra utlänningar (1%).
• Betalning för värdering av fastigheten som ska deponeras som säkerhet (cirka 1 500 USD).
• Fastighetsrevision (0,5-1,5%).
• Utfärdande av certifikat och kontoutdrag, upprätthållande av ett bankkonto (upp till 150 USD årligen).

Tot alt, om en person planerar att köpa ett hus för 100 000 c.u. Det vill säga att han måste ha ytterligare 10-15 tusen euro för merkostnader. Kanske kommer kostnaden att visa sig vara lägre, men det är bättre att spela säkert.

Var ska man börja?

Mycket har sagts ovan om kraven, villkoren och vilka räntor som gäller för bolån i Tyskland. Vi måste också prata om det första steget.

Begränsa dig inte till två eller tre banker. Det rekommenderas starkt att besöka 10-15 organisationer för framtida besparingar. Ju mer bankverksamhet erbjuder en person att studera, desto högre är sannolikheten att hitta det mest lönsamma alternativet.

Kunden kan dessutom, när han kommunicerar med företrädare för andra institutioner, göra en reservation för att han tidigare erbjöds ett lägre pris. Många banker som inte vill förlora en potentiell låntagare börjar bli intresserade av ytterligare bonusar.

Du måste också veta att det lägsta priset erbjuds om bostaden uppfyller följande krav:

• Dess garanti är 100 år.
• Det ligger på en plats med bra ekologi, logistik och nära centrum.
• Det kan tasuthyres.

Hur söker jag efter fastigheter? För detta finns det fastighetsfirmor, specialiserade onlineresurser, såväl som mäklare och privata annonser.

Hur öppnar man ett konto?

Det har redan noterats att betalning för fastigheter endast kan göras via en bank. Och här är det nödvändigt att förtydliga en nyans. Faktum är att genom den ryska "Sberbank" kan detta också göras! Det är därför det finns en kontantlös betalning.

Men du måste fortfarande öppna ett konto i en tysk bank. Självklart måste du vara personligen närvarande för detta. Den så kallade "postlegitimationen" är endast tillgänglig för tyska medborgare.

Från dokumenten behöver du original och kopior av pass (civila och utländska), ifyllda blanketter och registrering. Vissa banker ber dig att presentera en referens-rekommendation. I Tyskland föredrar de att endast handla med rent kapital.

Kontot kommer att öppnas i euro, efter det kommer kontraktet att undertecknas. Pengar kan sättas in samma dag.

Ingående av kontraktet

Denna nyans är också värd att tänka på när man talar om vilken typ av bolån i Tyskland. När klienten och banken kommer överens om alla villkor, kommer det ögonblick för att ingå ett avtal, vilket är grunden för att utfärda ett lån i framtiden.

Den rättsliga grunden i det här fallet är den tyska civillagen, samt lagen om hypoteksbanker (paragraf 601-610 respektive 14-16, 19).

Kontraktet innehåller följande information:

• Lånebelopp: belopp + ränta + kostnader.
• Bolånevillkor.
• Information om de betalningar som krävs (deras storlek, datum för påbörjande av återbetalning av lån, beräkning av räntesatser etc.).
• Metoder för att betala av skulder.
• Information om låntagaren.
• Villkor under vilka avtalet kan sägas upp.

I allmänhet är det inget komplicerat. Ja, att få ett bolån i Tyskland är en lite mer komplicerad och tidskrävande process, men det är förståeligt eftersom en utlänning köper fastigheter. Men annars är allt som i Ryssland.

Kompetent att välja bank och bostad, du kan till och med spara mycket. När allt kommer omkring är Tyskland i TOP-3 europeiska länder som ger de lägsta bolåneräntorna. Och dessa 3–5 % är väldigt små jämfört med de 10–12 % som erbjuds i Ryssland.

Timing

Hur lång tid tar det att få ett bolån i Tyskland? Det tar vanligtvis 1 månad, men ibland tar det längre tid.

I ett första skede förbereds dokument, och det tar ungefär två veckor. Parallellt rekommenderas det att bekanta dig med erbjudandemarknaden. Sedan – besök bankerna, ansök. Det tar 2–4 dagar eller mer.

Hur lång tid tar det att fatta ett beslut om bostadslån? Upp till högst fyra veckor efter intervjun med banktjänstemannen. När en person får godkännande kommer han bara att behöva välja det mest fördelaktiga erbjudandet, öppna ett konto och göra en insättning. Efter det kan du köpa fastigheter.