Ny byggnad eller "sekundär": vad är bättre att köpa?

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

En av huvudfrågorna som många bostadsköpare har är valet mellan en ny byggnad och en "sekundär" byggnad. Valet är allvarligt komplicerat om priserna på båda typerna av lägenheter inte skiljer sig mycket åt. Varje alternativ har sina för- och nackdelar, så att köpa ett hem bör hanteras mycket ansvarsfullt. Det här är trots allt en lägenhet och en del av dem kan kosta hundratusentals dollar.

Ny byggnad eller "sekundär" - vilket är bättre?

Primärboende är en lägenhet som tidigare inte var registrerad på någon. Faktum är att de ofta försöker sälja lägenheter som inte ens har byggts som primärbostad.

Observera att försäljning av lägenheter i hus som just håller på att byggas eller planeras för utveckling regleras av lag nr 214-FZ. Denna lag ålägger byggherren att bygga ett hus och sätta det i drift och överföra programdeltagarna (köparna) lägenheterna (objekten) som fastställts i kontraktetkonstruktion).

Efter att huset tagits i bruk undertecknas godkännandebeviset för objektet. Samtidigt måste köpare registrera äganderätten till lägenheten i den nya byggnaden. Efter att intyget om statlig registrering har tagits emot kommer bostadens status automatiskt att ändras från primär till sekundär.

Vad är en "second hand"?

Återförsäljarbostäder är en lägenhet som tillhör någon, det vill säga den är en individs eller juridiska persons egendom. I detta fall kan lägenheten vara privat, kommunal eller statlig. Men det är fortfarande ett andra hem. Därför betraktas även nya lägenheter som byggdes för ett halvår eller ett år sedan redan som sekundärbostäder, även om de i själva verket är nya. Därför är det till en början omöjligt att säga vilket som är bättre - en ny byggnad eller en "sekundär", eftersom båda lägenheterna kan vara nya.

När det gäller kommunala lägenheter kan människor bo där genom ett soci alt anställningsavtal. De har inget intyg om folkbokföring, men bostaden där de bor anses fortfarande vara sekundär, eftersom de fortfarande har en ägare - kommunen.

Kriterier för att jämföra båda typerna av lägenheter

Det är omöjligt att avgöra exakt vad som är bättre att köpa - en "sekundär" eller en ny byggnad, eftersom det inte finns några uppenbara fördelar för primärbostäder framför sekundärbostäder. Allt kommer att bero på situationen och förhållandena. Om du vill göra rätt val och slutligen själv bestämma vad som är mer lönsamt - en "sekundär" eller en ny byggnad, dåöverväga följande kriterier:

1. Kostnad. Om vi talar om den "primära", så finns det ett mönster: kostnaden per kvadratmeter bostäder beror på anläggningens byggskede. I det tidigaste skedet kommer kostnaden per kvadratmeter att vara låg, och detta är den största fördelen med primära bostäder. Priset på "second hand" är alltid högre, och det finns inget sätt att få ner detta fasta pris.
2. Timing. När du köper sekundärbostad kan du flytta in i den omedelbart efter transaktionens slut. Men med det "primära" är det inte möjligt. Om köparen sluter en affär och köper ett hem i skedet av att gräva en grundgrop, måste du vänta ytterligare två år. Om du sluter en affär vid färdigställandet av bygget, kommer priset per kvadratmeter att vara högre, men du kommer att behöva vänta bara cirka tre till fyra månader.
3. Investeringar. Vid köp av bostad i en ny byggnad erbjuds det till köparen för en grov finish. Det innebär att du kommer att behöva investera mycket pengar i reparationer, inköp av byggmaterial, inköp av utrustning och möbler. När du köper en lägenhet på den sekundära bostadsmarknaden kan du ofta hitta renoverade lägenheter. Och även om reparationer oftast är billiga eller gamla, är en sådan lägenhet ganska beboelig. Så frågan om ytterligare investeringar är relevant vid val av bostad.
4. Sortiment. Den sekundära bostadsmarknaden är mycket bredare och det finns fler erbjudanden här. Vanligtvis köps de mest framgångsrika lägenheterna i nya byggnader upp i utgrävningsstadiet. I slutet av utvecklingen finns de mest ogynnsamma alternativen kvar till försäljning.
5. Registrering. Det är omöjligt att registrera sig i en ny byggnad, för för att få uppehållstillstånd måste man ha antingenett intyg om ägarregistrering, eller ha en släkting som redan är folkbokförd.
6. Möjlig inkomst. Det har redan skrivits ovan att kvadratmeterpriset växer i direkt proportion till byggskedet. Därför, när man investerar i utgrävningsstadiet, kan ägaren av framtida bostäder göra en vinst på upp till 30% per år. Så är fallet om bygget går utan dröjsmål. Kostnaden för sekundära bostäder kan inte garanteras att växa, men den förändras på grund av marknadsfaktorer. Däremot kan du tjäna pengar på en sekundär lägenhet genom att hyra ut den. Det är svårt att beräkna vinstbeloppet i detta fall. Allt beror på kostnaden, området och många andra faktorer.
7. Bolån. "Sekundär" eller nybyggnad kan tas i bolån. Men när det gäller hypotekslån för en lägenhet i en ny byggnad finns det många olika svårigheter. Banker försöker att inte ge ut lån för köp av lägenheter som ännu inte är färdigställda, eftersom det finns en risk att de aldrig blir färdigställda alls. Högst en eller flera banker kan ge ut ett sådant lån och förutsättningarna för detta kan vara ogynnsamma. Norm alt är taxan för primärbostäder 2-3 % högre jämfört med taxan för sekundärbostäder.
8. Juridisk renhet. När du köper en ny bostad kan du vara 100% säker på att den är ren ur juridisk synvinkel. Ingen har bott i den tidigare, och köparen här är den nya ägaren. Lägenheter på andrahandsmarknaden hade ägare, ibland flera. Och ofta vet man inte vilken typ av människor de var och vad de gjorde i lägenheten.

Dessutom, i nya byggnader finns det alltid fräscha kommunikations- och ingenjörssystem. På andrahandsmarknaden kan kommunikationer vara utslitna och kräva utbyte, så i det här fallet är detta en fördel till förmån för en ny byggnad. Dessutom, när du köper en "primär" fastighet är det mycket liten chans att en narkoman eller alkoholist bor i närheten.

Risks

Vid köp av lägenhet i en ny byggnad under uppförande finns risken att byggföretaget går i konkurs och bygget inte blir klart. I det här fallet kan du inte ta tillbaka dina pengar. Det är orealistiskt att förutse. Praxis visar att byggföretag ganska ofta försenar leveransen av bostäder, och köpare kan inte göra något åt det. Naturligtvis försöker regeringen minska denna risk genom att överväga lagar om obligatorisk försäkring av utvecklare mot konkurs. Men det finns fortfarande en risk, och även förseningspåföljder hindrar inte utvecklaren från att skjuta upp tidsfristerna. När du väljer mellan en ny byggnad eller en "sekundär" måste du komma ihåg dessa risker. Men om byggherren är betrodd och har auktoritet, minskar risken kraftigt för att skaffa bostad av honom.

Det finns dock risker även på den sekundära bostadsmarknaden. De är relaterade till genomförandet av köpeavtalet. Detta avtal kan sägas upp i domstol efter att köparen har betalat alla pengar. Det finns också fall då tredje man med laglig äganderätt till fastigheter dyker upp. I det här fallet kan försäljningsavtalet åter sägas upp och transaktionen kommer att förklaras ogiltig. I det här fallet kommer du att förlora dina pengar ochförbli hemlös. Lyckligtvis kan alla dessa risker utjämnas med hjälp av en kompetent advokat, men hans tjänster kan bli dyra.

Fördelar med en ny byggnad

Lägenheter i nya byggnader har följande fördelar:

1. De är gjorda av moderna material. Detta betyder indirekt att de är mer hållbara och pålitliga.
2. De är väldesignade och nästan alltid rymliga.
3. Layouten är bekväm och gjord i enlighet med modern standard.
4. Landningarna är rena och stora. Detsamma gäller entréer.
5. Alla lägenheter har tvåglasfönster.
6. Vatten- och gasmätare finns överallt.
7. Det finns fungerande hissar, vissa hus har till och med godshissar.
8. Det finns parkering under jord och på gården.

Priset på en ny byggnad som den största fördelen

Alla dessa fördelar är små jämfört med den viktigaste fördelen - kostnaden. Den högsta populariteten för primära bostäder ger priset. Om du köper en sådan lägenhet i utgrävningsstadiet kan en lägenhet i en ny byggnad kosta 30 % mindre än exakt samma lägenhet på den sekundära bostadsmarknaden. Det vill säga, om en villkorligt bra "sekundär" kostar 100 tusen rubel (priset tas som ett exempel), kommer samma "primära" bara att kosta 70 tusen. Det är sant att hon kommer att få vänta i ungefär ett år, eller till och med två.

Boningsyta och förbättrad säkerhet

Ännu ett argument för"primärer" - ett stort vardagsrum. Moderna projekt ger invånarna ett stort område. Till exempel tillhandahåller de mest populära nya panelhusen i Ryssland (P-44T-serien) ett minimiområde för en lägenhet lika med 38 "rutor". Men i ett gamm alt panelhus kan området för en enrumslägenhet vara 30-33 kvadratmeter. Detta var standarden när det här gamla huset byggdes.

Vet fortfarande inte vad som är bättre - "andra hand" eller ny byggnad? Sedan kommer här ytterligare ett argument för dig: i nya byggnader följs nya säkerhetskrav, nya tekniker och material används. Det finns också garanti för vissa element: tak, ingenjörsutrustning, väggar och fönster. Om en hyresgäst inom fem år stöter på problem som inte är relaterade till felaktig drift av bostaden, kan han kontakta byggherren och kräva att felet åtgärdas och betala ersättning för den skada som orsakats.

Juridisk städning av bostäder

När du väljer vilken lägenhet du ska köpa - en ny byggnad eller en "sekundär", måste du också komma ihåg att sekundärbostäder kan ha ett "mörkt förflutet" i historien. Men nya byggnader är lagligt alltid rena, och du behöver inte oroa dig för att någon släkting till säljaren med rättigheterna till din lägenhet dyker upp. Den enda risken är förknippad med eventuell förlust av pengar under byggandet av bostäder i utgrävningsstadiet. Men i händelse av problem med utvecklaren relaterade till implementeringen av tekniska nätverk eller dokumentation, kommer detta helt enkelt att skjuta upp tidsfristen för slutförandet av anläggningen. Sannolikheten att byggherren går i konkurs är liten. Med största sannolikhet kommer han att vara försäkrad mot konkurs helt och hållet. Det finns dock generellt tråkiga fall då exploatören av någon anledning fryser objektet, och då får personer som köpt lägenheter i en ofärdig byggnad inte dem och kan inte lämna tillbaka pengarna.

Infrastruktur och landskapsarkitektur

Dessutom, när du köper en lägenhet i en ny byggnad, finns det en chans att komma in i en del av staden med dåligt utvecklad infrastruktur. Vanligtvis sätter byggherren initi alt ett bostadshus i drift, och bara år senare dyker butiker, skolor, förskolor och andra föremål upp runt det. Därför, när du köper sådana bostäder, måste du förstå att du först måste resa för matvaror. Fast om en ny byggnad byggs i stadskärnan blir kostnaden för en lägenhet där mycket hög.

En annan nackdel är bristen på bekvämligheter. En lägenhet i ett nytt hus är en betonglåda även utan verktyg. Det finns ingenting här, så du måste investera pengar och ansträngning i landskapsarkitektur.

Fördelar med "sekundär"

När du väljer mellan en ny byggnad eller en "sekundär" måste du också komma ihåg nackdelarna och fördelarna med den senare typen av boende. Låt oss börja med proffsen:

1. Möjligheten att omedelbart flytta in i lägenheten som du precis köpt.
2. I en sådan lägenhet kommer det att finnas ingenjörskommunikation och någon form av reparation, som redan gör att du kan bo här.
3. Stort sortiment. Den sekundära bostadsmarknaden är enorm och du kan ofta välja mellan olika alternativ. Och det är möjligthitta en lägenhet som ligger nära tunnelbanan och har en fantastisk utsikt från fönstret.

Nackdelar med lägenheter på den sekundära bostadsmarknaden

Naturligtvis får alla dessa fördelar ofta köpare att överväga den sekundära bostadsmarknaden. Men på tal om vilken lägenhet som är bättre - en ny byggnad eller en "sekundär", måste du definitivt påpeka nackdelarna:

1. Högt pris per kvadratmeter.
2. En lång historia som kan dölja obehagliga fakta. För att definitivt köpa bra bostäder utan juridiska problem i framtiden måste du investera i en professionell advokat som kan kontrollera lägenhetens historia och "städhet".
3. Stödmurar kan ha blivit svaga under loppet av livet.
4. Teknisk kommunikation är gammal och kan snart behöva bytas ut, eller så kan den fungera i ytterligare ett decennium.

Förfall av huset som en möjlig nackdel

Svaga väggar och verktyg kan dock finnas i ett hus som byggdes för 20-25 år sedan. Trots husets attraktiva utseende kan dess allmänna tillstånd vara dåligt, därför är det lämpligt att kontrollera de tekniska systemen och styrkan i huset när du köper ett hem. För att göra detta måste du spendera pengar på expertbedömningar av specialister. Ibland kan situationen visa sig så att du måste spendera halva kostnaden för lägenheten för att ersätta kommunikation och utföra arbete för att stärka husets struktur. Därför är det värt att tänka noga på vilken lägenhet som är bättre att köpa - en "sekundär" eller en ny byggnad. Det finns plus och minus både där och där. Det är omöjligt att generalisera vad som är bäst. Det är nödvändigt att jämföra specifika lägenheter i det gamla huset och den nya byggnaden.

Spelar recensioner någon roll?

Det sista kriteriet som hjälper dig att välja en återförsäljning eller ny byggnad är feedbacken från boende och köpare! Till exempel, om en byggare bygger ett nytt hus, se till att läsa recensioner om det. Köpare kan tala negativt om honom, eftersom han tidigare försenade byggprocessen kraftigt. Om utvecklaren är ny så ska du inte lita särskilt på honom heller, men om han har ett oklanderligt rykte och bra recensioner kan han lita på.