Hur bestäms matrikelvärdet för en tomt: formel och beräkningsförfarande

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Att förstå vad fastighetsvärdet på en tomt är är inte så svårt. Detta är priset som är fastställt i Statens fastighetsregister (GKN). Kostnaden fastställs utifrån information som erhållits till följd av relevanta aktiviteter. Matrikelvärdet beror huvudsakligen på tomtens individuella egenskaper, särskilt på dess läge, område, syfte, kategori samt marknadspriset. Läs mer om hur fastighetsvärdet för en tomt bestäms i artikeln.

Varför görs en fastighetsvärdering

Proceduren inkluderar ett antal aktiviteter som syftar till att bestämma lämpligt pris. Dess nödvändighet förklaras av följande skäl:

• Korrekt beräkning av skatteavgiften för marken.
• Fungerar som ett riktmärke för transaktioner med fastighetsobjekt (med korrekt definition av maximumnära marknadspriset).
• Bekräftar äganderätten till en bit mark. Således är inte bara innehav och användning, utan också förfogande över mark möjligt. Det kan till exempel säljas, belånas eller ärvas.
• Låter dig undvika konflikter och följaktligen rättstvister.

lagstiftningsram

Census och matrikel när det gäller fastigheter hanteras av Rosreestr-specialister. De viktigaste normativa handlingarna relaterade till ämnet som behandlas är:

• Law "On Cadastral Activities" nr. 221-FZ.
• Law “On state. registrering av fastighet” nr 218-FZ.
• lag "Om bedömningsverksamhet i Ryssland" nr 135-FZ.
• Regeringsdekret "Om reglerna för att genomföra en fastighetsvärdering" nr 316.
• Law "On State Cadastral Valuation" nr. 237-FZ.

Inlösenvärde och fastighetsvärde: skillnader

När du har lärt dig vad fastighetsvärdet på en tomt är, måste du nu förstå konceptet med ett inlösenpris. I det här fallet talar vi om en parameter som bestäms specifikt för processen att överföra äganderätten till ett hyrt område. I enklare termer betyder inlösen det pris till vilket en fastighet köptes som tidigare tillhört en annan person.

Sådana fastigheter kan tillhöra inte bara enskilda, utan också staten, såväl som kommunen. Det kallas ofta för "värdet av en markbit till fastighetsvärde". Detta förklaras av att värdet beräknas utifrån matrikelvärdet.

Samtidigt bör dessa begrepp inte förväxlas, eftersom utköpspriset är statiskt, det vill säga oförändrat, trots de förändrade fastighetspriserna. Fastställandet av en tomträtts fastighetsvärde omprövas dock endast en gång i tidsintervallet från 3 till 5 år efter inventeringen. Dessutom kan initiativtagaren till omvärderingen också vara ägare till marken.

Det billigaste är att köpa mark som har ägts i 25 år, och i fallet med konstruktion av kapitalstrukturer på den. Då behöver bara 20 % av fastighetspriset betalas för kommunal mark och endast 25 % för statlig mark.

Cadastre register

Det är uppfattat som en del av Statens fastighetsnämnd, som lagrar information om priset enligt matrikeln på tomter, som erhållits som ett resultat av värderingsverksamhet. Efter att de är genomförda värderas tomten om (detta kan också utföras på initiativ av ägaren). Mer exakta uppgifter anges också i registret, där varje tomt har sitt unika matrikelnummer. Detta inkluderar också de föränderliga priserna som erbjuds av marknaden för tillfället, som ställs in efter inventeringen.

Bestämning av priset på kommunal mark

Uppskattning kan beställas av lokala myndigheter (distrikt, städer, städer). Hur bestäms fastighetsvärdet på en tomt för en kommun? Kvalitetgenomföras på basis av tillgängliga marknadspriser. Samtidigt beaktas uppgifter om tilldelning av tomtmark.

Mark som ägs av kommunen kan användas för att bygga ett privathus, samt trädgårdsodling och trädgårdsodling, för garage eller för uppförande av ett hyreshus. Samtidigt beaktas de normer som fastställts av jordabalken, stadsplaneringsbalken och som finns i andra rättsakter.

Det allmänna matrikelvärdet för en fastighet på en adress som ägs av en kommun uppskattas enligt följande:

1. Förberedande skede. Det består av att samla in och bearbeta nödvändig information, nämligen regulatorisk information och data om marknadstrender inom den närmaste framtiden. Dessutom samlas data in om bebyggelsen, det ekologiska tillståndet, klimatinformationen klargörs och markklassificeringen genomförs.
2. Zon in territoriet. Inom dess gränser tilldelas en bostadszon (för att bygga privata hus och flerbostadshus); produktion (för att inrymma industribyggnader, lager och andra liknande anläggningar); allmänhet och företag (med sjukvårdsinrättningar, konsumenttjänster, vetenskapliga, kulturella och andra institutioner); transport- och ingenjörsinfrastruktur (för objekt och kommunikationer för transport och kommunikation); jordbruk (med trädgårdar, betesmarker, köksträdgårdar och byggnader); rekreation (för rekreation, skogsparker, stränder).
3. Formeln för att beräkna matrikelvärdet för en tomt används. Obebyggd mark värderas med statisk prisanalys,som marknaden erbjuder, samt kostnaderna för att utveckla motsvarande områden. Kostnaden per ytenhet för ett markskifte som upptas av strukturer beräknas med hjälp av metoden för ersättningskostnad för infrastruktur.
4. Zonindelning enligt fastighetsvärde.
5. Det sista steget. I detta skede genomförs den slutliga bearbetningen av informationen som erhållits till följd av fastighetsvärderingen, liksom deras införande i Rosreestr.

Efter att förfarandet är avslutat bestäms fastighetsvärdet för marken i värderingszonen. Det är lika med marknadsvärdet för en enhetsarea av en tilldelning belägen i ett territorium med samma egenskaper.

Bestämma priset på allmän mark

Ett inslag i processen för hur matrikelvärdet för en tomt bestäms, i det här fallet, är användningen av olika koefficienter (både sänkande och ökande). De är beroende av:

• Platser för tilldelningar.
• Hans marknadspris.
• Utvecklingsnivån för kommunikationssystem.
• Transporttillgänglighet.
• Lämplighetsnivån för den avsedda användningen.
• Närvaro av bostäder eller icke-bostäder.

Eftersom marknadsvärdet i olika territorier, även med samma egenskaper, är olika, skiljer sig även fastighetspriset. Skillnaden kan dock vara betydande.

Bestämma priset på mark i bosättningar

I allmänhet bestäms priset på samma sätt som matrikelnmarkens värde, om den tillhör kommunen. Men det finns ett antal funktioner som är inneboende i bosättningar.

Så, de är mycket uppmärksamma på klargörandet av tomternas gränser, såväl som uppdelningen av territoriet i zoner enligt deras syfte. Målen med utvärderingen är:

• Bildande av beskattningsunderlaget för mark som tillhör bosättningen.
• Utformning av ett uppdaterat zonindelningssystem efter territorium och ekonomiska indikatorer.
• Hyresgodkännande.
• Bestämma priset för vilket fastigheten säljs eller hyrs ut på lång sikt.
• Sammanställning av ett mer exakt ersättningsbelopp till personer från vilka mark konfiskeras för kommunala behov.
• En objektiv bestämning av de mest lovande utvecklingsområdena för olika utvecklingar.

Bestämma priset för ett förortsområde

För att få objektiv data, i det här fallet, bör följande funktioner beaktas:

• Placering av tomten på fastighetsplanen (i ett avlägset område uppskattas billigare än detsamma, men beläget nära staden med lämplig infrastruktur).
• Square.
• Kommunikation (el, gas, VVS, avlopp).
• Lotkategori.
• Territoriets ekologiska tillstånd.
• Om marknadspriset är känt sätts fastighetspriset till samma belopp.

Bestämma priset på en tomt medskogsmark

Det speciella med hur matrikelvärdet för en tomt med skog beräknas är att priset i varje fall bestäms för ett specifikt område:

• Inom ryska regioner.
• Inom leshoz-zonen.
• Inom de skogsområden som är ockuperade av skogar.

Kostnaden för områden som ligger i skogszonen beräknas med hänsyn tagen till kapitaliseringen av motsvarande belopp av inkomst från hyra per år som betalas för användning av områden för ekonomisk verksamhet. Beräkningen tar hänsyn till parametrarna för timmeravverkning.

Beräkning och godkännande

För att korrekt beräkna priset enligt inventeringen bör du ta hänsyn till olika parametrar. Vad påverkar markens matrikelvärde? De viktigaste av dem är korrigeringsfaktorer. Deras användning omintetgör de faktorer som påverkar prisbildningen. Till exempel, om det finns strukturer på platsen som anses vara förfallna, eller om territoriet är föremål för översvämningar på grund av översvämningar, används en koefficient som minskar matrikelvärdet. Det finns situationer då, tvärtom, en multiplikationsfaktor tillämpas.

Det spelar också roll den specifika indikatorn för priset på fastighetsregistret. Den specifika storleken beräknas utifrån en yta lika med en kvadratmeter. Denna indikator ställs in varje kvartal. Fastighetsvärdet för fastigheten på platsadressen bestäms enligt följande:

1. Faktorer som påverkar kostnaden redovisas.
2. Standarden är tagenden sajt som passar fastigheterna bäst.
3. En undergrupp av referensdiagram med liknande egenskaper skapas.
4. Data samlas in för varje undergrupp och analyseras sedan.
5. Då modelleras statistiska data och faktorerna som påverkar marknadsvärdet bestäms.
6. Beräkna enhetskostnad.

Baserat på erhållen data är det möjligt att beräkna priset enligt matrikeln för alla tomter. Det visar sig att storleken på priset enligt fastighetsregistret påverkas av sådana indikatorer som området, klassificering av mark efter ändamål och objektets marknadspris.

Senast tjugo arbetsdagar efter slutförandet av rapporten, accepterar kunden en handling om godkännande av priset enligt fastighetsregistret. Detta dokument blir giltigt från tidpunkten för offentliggörandet på ett officiellt sätt. Det accepteras av en statlig myndighet, kommun eller verkställande myndigheter.

Formel för beräkning

Beräkningen görs genom att använda följande formel:

Lot area(Linjär funktion + Transaktionsformatfunktion)Ratio.

Den linjära funktionen har exceptionella parametrar för bosättningens livslängd och dess livslängd, och transaktionsformatfunktionen innebär en lokal komponent. För att beräkna kostnaden enligt matrikeln måste du alltså känna till vissa parametrar för tomten, samt ha specialkunskaper.

Detta belopp beräknas av värderingsmän som använder statliga värderingsmetoder för att beräkna värdet på en tomt,bildad och godkänd av Ryska federationens ministerium för ekonomisk utveckling.

Förändring av fastighetsvärde

Förutom hur matrikelvärdet för multifunktionella tomter bestäms är det nödvändigt att ta hänsyn till omvärderingsfrekvensen. Denna procedur utförs en gång i intervallet från tre till fem år. Det nya värdet sätts utifrån resultatet av revisionen. Det kan minska eller öka. Som regel förekommer det senare alternativet oftast.

Många markägare står inför en situation där matrikelvärdet ökar. På grund av detta måste du betala mer skatt. En kraftig ökning skedde alltså i slutet av 2016, då motsvarande priser ökade mångdubbelt.

Men det betyder inte att det har blivit mer lönsamt att sälja mark. Dess kvalitet förblev på samma nivå, och många platser var vid det här laget långt ifrån i bästa skick. Därför är inte alla människor redo att köpa mark för att kunna betala enorma skatter. Dessutom har denna omvärdering genomförts i frånvaro. Platsuppgifterna fördes in i den tekniska planen för fastighetsregistrering på ett sådant sätt att tomter av samma område, men väsentligt olika i olika parametrar, började kosta lika mycket.

I mitten av 2016 infördes ett moratorium, enligt vilket matrikelpriset frystes i tre år. Under denna period gällde kostnaden som gällde från början av året, men inte tidigare än 2014.

Ungefär samtidigt, lagen”Om statens matrikeltaxering” nr 237-FZ, där inget om moratoriet nämndes. I detta avseende kunde experter inte enas om huruvida en "frysning" skulle tillämpas eller inte. Som ett resultat av detta var domstolarna tvungna att överväga många tvister i denna fråga.

Bestämning av TIN

Genom att bara känna till TIN-numret (skattebetalarens identifikationsnummer), är det omöjligt att få den nödvändiga informationen om värdet på marken som ägs av en viss medborgare. Dessa tjänster kan erbjudas av webbplatser med ett tvivelaktigt rykte. Du bör dock inte lita på dem, eftersom sådana resurser är bedrägliga.

Slutsats

Priset för en tomt enligt matrikeln är ett uppskattat värde, som erhålls som ett resultat av statens bedömning av en fastighet och är inskrivet i Statens fastighetsmatrikel. Den befintliga metoden, som visar hur matrikelvärdet på en tomtmark beräknas, innefattar att ta hänsyn till de viktigaste egenskaperna. Detta värde är lika med marknadspriset vid tidpunkten för värderingen. Priset enligt fastighetsregistret för olika kategorier av mark bestäms med hänsyn till relevanta egenskaper. Värdet granskas minst en gång vart femte år, men inte mer än en gång vart tredje år.

Sedan 2016 har lagen "Om statlig matrikelvärdering" trätt i kraft. Alla bedömningsuppgifter tilldelas statliga strukturer.