Inkomstmetod för fastighets- och företagsvärdering. Tillämpa inkomstmetoden

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Inkomstmetoden är en hel kombination av metoder för att bedöma värdet av fastigheter, en organisations egendom, själva verksamheten, där värderingen av värdet görs genom att omvandla ekonomiska fördelar som förväntas i framtiden. De teoretiska grunderna för ett sådant tillvägagångssätt är ganska övertygande. Värdet av en investering är värdet av framtida förmåner hittills, diskonterade med en avkastningsränta som återspeglar risken med investeringen.

Detta är rimligt och lämpligt för alla operativa företag som används inom området för produktion och försäljning av fastigheter, såväl som dess verksamhet, med förbehåll för generering av positiva vinster. Värdet av investeringsriskerna i den bedömda verksamheten påvisas med hjälp av en diskonteringsränta. I ekonomisk mening är detta nu den avkastning som investerare kräver på investerat kapital i jämförbara investeringsobjekt efter risknivå, eller så är det avkastningen på alternativa investerings alternativ med jämförbara risker vid tidpunkten för bedömningen.

Funktioner

Ansökan om inkomsttillvägagångssätt i praktiken visar sig vara en ganska svår uppgift, eftersom det är nödvändigt att utvärdera varje viktig bestämningsfaktor för kostnad - avkastningen och vinsten. Om dessa metoder används för att utvärdera ett företag, är det absolut nödvändigt att göra en grundlig analys av alla dess nyckelelement, inklusive kostnader, företagsomsättning, som har en direkt inverkan på vinster, kostnader och risker som skapas av varje enskild del.

Inkomstmetoden för företagsvärdering används ganska ofta. Om vi till exempel talar om ett förvärv eller en fusion, används denna metod mycket oftare än den kostsamma eller marknadsmässiga. Köparens kapitalinvestering görs nu med förväntning om att i framtiden erhålla nettokassaflöden, som inte kan kallas garanterade, eftersom de kännetecknas av vissa risker. Inkomstmetoden fångar dessa viktiga värdebestämningsfaktorer, medan användningen av marknadsmetoden vanligtvis kräver ett pris-till-inkomstförhållande eller någon annan liknande multipel av intäkter i efterhand, utan att ta hänsyn till framtiden.

Marknadsmultiplar är till sin natur opålitliga och ger inte samma grad av grundlighet som kan uppnås genom att använda en inkomstmetod med prognoser för framtida avkastning och diskonteringsräntor. Till exempel återspeglar inte ett pris/vinst-tal som tillämpas årligen på ett adekvat sätt förväntade förändringar under kommande år. korrektAnvändningen av nyckeltal ger en möjlighet att visa generella investerares preferenser och citeras ofta av säljare eller branschkällor.

Använd

Informationen om företagets budget behöver också analyseras och skyddas, vilket gör det nödvändigt att genomföra förändringar och räkna ut de ekonomiska konsekvenserna av den skapade planen, prognoserna och grundläggande förslag. Inkomstmetoden för affärsvärdering mäter alla antaganden som hänför sig till huruvida vissa förvärvsfördelar uppstår från intäktstillväxt, kostnadsminskningar, processförbättringar eller kapitalkostnadsminskningar. Med hjälp av ett sådant tillvägagångssätt kan allt detta mätas och diskuteras. Dessutom kan den användas för att bestämma tidpunkten för förväntade fördelar, samt för att visa nedgången i ett företags värde när förmånerna flyttas in i en längre framtid.

Att använda inkomstmetoden ger köpare och säljare möjlighet att beräkna det verkliga marknadsvärdet för ett företag såväl som dess investeringsvärde för en eller flera strategiska köpare. Om denna distinktion visas tillräckligt tydligt kan säljare och köpare enkelt identifiera synergifördelar och fatta välgrundade beslut.

När man använder inkomstmetoden för företagsvärdering, måste man komma ihåg att det beräknade värdet består av värdet av all egendom som används i direkt verksamhet. PÅInom ramen för det tillvägagångssätt som används finns det flera metoder för utvärdering som är av största intresse. I synnerhet är sådana metoder för inkomstmetoden tillämpliga: kapitalisering och diskontering av kassaflöden. Du kan överväga dem mer i detalj.

Methods

Med användning av kapitaliseringsmetoden för kassaflöde detekteras det totala värdet av ett företag beroende på de kassaflöden som genereras av företagets egendomspotential. Kassaflödena för ett företag eller ett företag som helhet är skillnaden mellan alla inflöden och utflöden av finansiella resurser under en viss faktureringsperiod. Norm alt används en period på ett år för beräkningar. Tekniken är att omvandla en representativ nivå av förväntat kassaflöde till ett nuvärde genom att dividera det totala beloppet av kassaflödet med den antagna kapitaliseringsgraden. I det här fallet är en inkomstström med vissa justeringar lämplig.

För att använda den konventionella kassaflödesmetoden, används tillägget av nettoresultatet (beräknat efter skatt) av icke-kassa utgifter för att fastställa beloppet av det absoluta kassaflödet till aktivering. Denna beräkningsmetod kan anses vara mer förenklad än beräkningen av det fria kassaflödet, som tar hänsyn till den kapitalinvestering som krävs och behovet av att fylla på rörelsekapital som ett tillägg.

Rabattera kassaflöden

Denna metod är i princip endast baserad på de förväntade kassaflödena som genereras av företaget självt. Dess karakteristiska skillnad är attkostnadsuppskattning krävs för att beräkna definitionen av en representativ nivå av kassaflöde. Denna metod i utvecklade länder är mest använd på grund av att den kan användas för att ta hänsyn till alla utvecklingsperspektiv. Kassaflöde i allmänna termer är lika med summan av nettointäkter och avskrivningar, med förbehåll för att öka nettorörelsekapitalet och kapitalinvesteringarna subtraheras.

Det finns följande villkor för att använda den diskonterade kassaflödesmetoden:

• det finns anledning att tro att framtida nivåer av finansiella flöden kommer att skilja sig från de nuvarande, det vill säga vi talar om ett företag under utveckling;
• det finns möjligheter att rimligen uppskatta framtida kassaflöden när man använder en affärs- eller kommersiell fastighet;
• objektet är under uppbyggnad, helt eller delvis;
• företaget är en stor multifunktionell anläggning av kommersiell betydelse.

Inkomstmetoden för fastighetsvärdering genom den diskonterade kassaflödesmetoden är den bästa, men dess användning är mycket mödosam. Det finns uppskattningar som inte kan göras utan användning av denna metod. Bland dem är utvecklingen av ett investeringsprojekt med efterföljande utvärdering.

Fördelar med rabattmetoden

Om du tillämpar ett inkomstsätt för värdering av fastigheter eller företag genom rabattmetoden, kan du identifiera några stora fördelar. Först och främst talDetta innebär att framtida affärsvinster direkt endast tar hänsyn till de förväntade nuvarande kostnaderna för att tillverka produkter och sedan sälja dem, och framtida kapitalinvesteringar relaterade till att underhålla och utöka produktions- eller handelsanläggningar återspeglas i vinstprognosen endast indirekt genom deras nuvarande avskrivningar.

Viktiga poäng

Utvärdering av ett objekt genom inkomstmetoden med bristande vinst eller förlust som en indikator på investeringsberäkningar utförs justerat för det faktum att vinsten fungerar som en redovisningsindikator, därför är den föremål för betydande manipulationer i arbetets gång.

Den diskonterade kassaflödesmetoden inkluderar tre grupper av modeller:

• rabatterade utdelningar;
• resterande inkomst;
• diskonterade kassaflöden.

Om en inkomstmetod tillämpas i enlighet med utdelningsrabattmodellen som bevis på kassaflöde, används aktieutbetalningar. Trots att modellen är mycket vanlig i utländsk praxis för att fastställa och utvärdera värdet på ett företags tillgångar, har den många brister. I modeller med balanserad vinst finns ingen redovisningsgrad. Det finns en skillnad i utdelningspolicyn inte bara för specifika företag, utan även för länder som helhet. Denna metod kan inte användas i företag som inte har någon vinst. Denna modell är bäst lämpad för att beräkna värdet på minoritetsandelar.

Återstående inkomstmodell

Inkomstmetoden för värdering genom modellen för residualmetoden förutsätter att summan av restinkomsten, det vill säga skillnaden mellan den faktiska vinsten och den vinst som aktieägarna förutspådde vid tidpunkten för köpet av själva företaget eller dess aktier, kommer att användas som en indikator på kassaflödet. Om företagets värde beräknades på grundval av antaganden som är förenliga med denna modell, kommer det att vara lika med summan av det bokförda värdet med nuvärdet av det förväntade inkomstbeloppet som återstår efter det. Denna modell visar en betydande känslighet för kvaliteten på de uppgifter som presenteras i de finansiella rapporterna. För ryska förhållanden är lämpligheten av sådan information föremål för betydande tvivel.

Förmån för aktieägare

Naturligtvis kan aktieägare eller aktieägare i ett företag som har en viss historia, såväl som fakta om utdelning, använda rabattmodellen för att beräkna värdet på sitt eget företag. Situationen är sådan att aktieägarna i företag i denna sektor sällan är minoriteter, så för dem skulle det lämpligaste sättet vara att använda en inkomstmetod för värdering av fastigheter och företag genom en diskonterad modell för fritt kassaflöde. I detta system är fria kassaflöden med diskonteringsräntor eller förväntad avkastning på investerat kapital de viktigaste. Det största problemet med att använda den här modellen är noggrannheten i den fria kassaflödesprognosen, såväl som den adekvata bestämning av diskonteringsräntan.

Om inkomstmetoden enligt definitionen ovan tillämpas, när den diskonterade kassaflödesmetoden används, tar de förväntade intäkterna från verksamheten hänsyn till de förväntade kassaflödena som kan tas ur cirkulation efter den nödvändiga återinvesteringen av en del av den kontanta vinsten. Som en indikator beror kassaflöden inte på det redovisningssystem som används av företaget och dess avskrivningspolicy. Samtidigt ska eventuella kassaflöden – in- och utflöden – beaktas. Bedömningen av den ekonomiska innebörden av diskontering av kontanter visar sig vara sådan att de som ett resultat av dessa processer reduceras med belopp som skulle ha varit tillgängliga för investeraren när det angivna kassaflödet mottogs, förutsatt att han investerade sina pengar. medel som inte finns i den här branschen just nu, utan i vissa - någon annan investeringstillgång av offentlig karaktär, till exempel en likvid säkerhet eller en bankinsättning.

Ytterligare tekniker

Inkomstmetoden, som ett exempel beskrivits tidigare, har använts allt mindre på senare tid och nu har värderingsmetoden blivit den vanligaste. Det används för att värdera alla typer av tillgångar, och bygger på idén att alla tillgångar som delar de grundläggande egenskaperna hos optioner kan värderas som detta alternativ. För tillfället överges inkomstmetoden oftast till förmån för optionsprismodellen (respektive Black-Scholes-modellen).

Ett sådant system, om det används, gör det möjligt att uppskatta den totala kostnaden för eget kapital för ett företag eller företag i händelse av att det går med stora förluster. Denna modell är avsedd att ytterligare förklara varför kostnaden för ett företags eget kapital inte är noll, även om värdet på hela företaget sjunker under det nominella skuldbeloppet. Men även med hänsyn till denna fördel kan det noteras att Black-Scholes-modellen för att bedöma värdet av ryska företag för närvarande är allt mer teoretisk. Det största problemet på grund av vilket denna modell inte kan tillämpas på inhemska företag är bristen på bevis för modellparametrarna, som är väsentliga.

slutsatser

Inkomstmetoden för företags- och fastighetsvärdering har blivit mycket mindre vanligt, och detta händer av många anledningar. Detta gäller i synnerhet bristerna, på grund av vilka det finns svårigheter att använda det på konsumentmarknaden. Först och främst bör det noteras hur svårt det är att förutsäga den framtida kostnaden för tjänster och produkter, material och råvaror, såväl som en uppsättning andra kostnadsindikatorer. Samtidigt kan vi prata om viss subjektivitet i expertbedömningar. Dessutom ligger problemet i det låga avslöjandet av information om ryska företag, och det är faktiskt nödvändigt för att göra kompetenta beräkningar och sammanställa Black-Scholes-modellen. Detta beror till stor del på den låga företagskulturen för sådanaföretag.

Den stora majoriteten av aktierna, inklusive stora andelar, är koncentrerade i händerna på ett litet antal människor, och andelen minoritetsaktieägare och småägare, vars andel är mycket liten, i det auktoriserade kapitalet är obetydlig. Det visar sig att många företag helt enkelt inte är intresserade av att lämna ut någon information. Det är därför beräkningen av inkomstmetoden är märkbart mer komplicerad i förhållande till de flesta industrier och företag i Ryssland. Under andra förhållanden fungerar den bäst och visar alla dess fördelar och tillförlitlighet.