Komparativt tillvägagångssätt. Metoder för att fastställa värdet på fastigheter

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

I världens praxis inom fastighetsvärderingsområdet används tre tillvägagångssätt:

• jämförande, eller marknad;
• kostsamt;
• profitable.

Valet av metodik beror till stor del på bedömningsobjektet och den verkliga situation som har utvecklats kring en viss typ av fastighet. Men det jämförande tillvägagångssättet för att fastställa det uppskattade värdet anses fortfarande vara det mest tillförlitliga sättet.

Grundläggande benchmarkingprinciper

Den jämförande metoden är en uppsättning metoder för att bestämma marknadsvärdet på en fastighet. Den värderade fastigheten jämförs med liknande fastigheter.

Utvärdering baseras på följande principer:

• Efterfrågan och utbud. Dessa två indikatorer är oskiljaktigt kopplade, ett begränsat antal erbjudanden genererar en viss efterfrågan, och vice versa, ju fler erbjudanden, desto mindre efterfrågan.
• Ersättning. Ingen köpare kommer att betala mer om en fastighet med liknande egenskaper kostar mindre.

Begreppet marknadsvärde är nästan identiskt med begreppet jämviktspris. Jämviktspriset är en uppsättning kvantitativa egenskaper ochprissättningsfaktorer som bestämmer utbud och efterfrågan för varan som jämförs.

Huvudkriterier för att välja jämförbara fastigheter för fastighetsvärdering

Det finns ett stort antal element som tas med i beräkningen i en jämförande analys, och deras kombination är nästan oändlig. Därför är analysen begränsad till ett visst antal faktorer som direkt påverkar prissättningen.

Jämförelseelement. Rättighetskvalitet

Varje belastning eller servitut leder till en minskning av värdet på den fastighet som värderas. Det vill säga att varje inskränkning i äganderätten är ett prisavdrag. Om objektet som värderas inte har sådana brister i jämförelse med jämförbara objekt, så ökar priset tvärtom.

För tomter är tillgången på servitut inte den enda reducerande faktorn. Vid bedömning av värdet är mycket viktigt, överför äganderätten till marken eller rätten att upplåta, permanent användning. De två sista rättigheterna kallas reducerande faktorer. Det är mycket viktigt om marken har vissa restriktioner för ytterligare transaktioner med den.

Försäljningsvillkor

Sådana villkor beaktas om det värderade objektet verkligen har särdrag när det säljs.

Konkurs är en reducerande faktor, det vill säga att säljaren har bråttom att göra en köp- och försäljningstransaktion, eftersom exponeringstiden för fastighetsmarknadsobjektet uppenbarligen minskar jämfört med liknande objekt.

Bedömningen påverkas också avsevärt av familjeband, partnerskapförhållande, även om det är svårt att bedöma dessa risker.

Om säljaren och köparen är sammankopplade genom hyresavtal, och det är planerat att sluta ett köpekontrakt mellan dem, kommer naturligtvis den uppskattade kostnaden att underskattas för att spara på skattebetalningarna. I det här fallet finns det bara en motivation - eftersom parterna i transaktionen är förbundna med andra icke-marknadsrelationer, så krediterar säljaren faktiskt köparen. En liknande situation uppstår om transaktionen sker enligt optionens villkor.

Möjligheten att få statliga subventioner för utveckling av infrastruktur kan leda till en ökning av det uppskattade värdet på bostadsfastigheter. Mängden förväntad förmånlig utlåning bestäms utifrån skillnaden mellan förmånlig och marknadsmässig utlåning.

Marknadsvillkor

En nedjustering kan göras om det finns en betydande skillnad mellan marknadsvärdet för en liknande fastighet och expertfastigheten.

En förändring i funktionalitet kan också beaktas i bedömningen, eftersom det påverkar balansen mellan utbud och efterfrågan.

Fastighetsplats

Värdedrivrutiner	Kostnadsdeprimerande faktorer
Neighborhood Prestige Status för andra bostadsfastighetsägare Reservområde Parkeringstillgänglighet Tillgänglighet till motorvägar Närvaro av arkitektoniska monument och andra attraktioner Rekreationsområde nära fastigheter Unika arkitektoniska egenskaper hos byggnaden	Avstånd från centrum Inga livsmedelsbutiker inom gångavstånd Avstånd från skola och förskoleinstitutioner Dålig miljösituation i regionen Närvaro av fabriks- och lagerföretag nära fastigheten, soptippar

Fysiska faktorer (för mark)

Jämförande tillvägagångssätt vid utvärdering av en tomt innebär insamling av egenskaper om fastigheten:

• storlek;
• shape;
• geologi;
• topografi;
• beredskapsnivå, det vill säga om marken har rensats från växtlighet, om oegentligheter har eliminerats;
• kvalitativa indikatorer för jordtäckning.

Det mest anmärkningsvärda är närvaron eller frånvaron av kullar eller sluttningar, klippformationer eller diken. Det är också viktigt vad jordens bärförmåga, dess styrka, närvaron av grundvatten. Det är mycket viktigt om det finns information om eventuell förekomst av mineraler. Om informationen bekräftas kommer marken definitivt att ha en belastning i framtiden.

Allmänna egenskaper hos objektet som ska bedömas

Marknadsjämförelsemetod är studiet av egenskaper som ökar värdet på objekt. Dessa inkluderar:

• storlek på byggnad eller rum;
• byggnadshöjd;
• tillgänglighet och område för hjälpanläggningar;
• takhöjd.

Materialet som byggnaden är uppförd av spelar också roll, ju modernare och pålitligare den är, desto högre värde har fastigheten. Sist men inte minst är det allmänna utseendet på hela byggnaden, tillgången på reparationer och en bekväm entré. Om ingången är från gården, kommer detta att vara en reducerande faktor.

Brist på reparation är en anledning att ändra utvärderingsrapporten. En sådan beräkning görs på grundval av kostnaden för reparations- eller restaureringsarbeten, med hänsyn till den vinst som företagaren kommer att få från att investera i konstruktion eller reparation.

Ekonomiska faktorer

Komparativt tillvägagångssätt inom fastigheter tar hänsyn till möjliga besparingar på energiresurser under drift. Den ständiga ökningen av kostnaderna för kraftverk får människor att ständigt tänka på att spara och använda alternativa energikällor.

Denna faktor är särskilt viktig om objektet köps för vidare leasing. Ju högre förhållandet mellan intäkter och kostnader som kommer att gå till driften av en byggnad eller lokal, desto mindre är beloppet av återbetalningsbart kapital i nettohyresintäkterna för fastigheter.

Denna kategori inkluderar även indikatorn på närvaro eller frånvaro av mätare, om åtgärder har vidtagits för att minimera värmeförluster.

Andra indikatorer

Utvärdering innebär att man tar hänsyn till närvaron eller frånvaron av tjänsteelement. Det enklaste exemplet är om huset har hiss eller inte. Närvaron eller fullständig eller partiell frånvaro av all kommunikation, denmer ansluten till det lokala systemet. Om det finns för många brister görs en korrigering nedåt. Fastighetsvärdering utförs enligt en mängd olika indikatorer.

Beräkningssteg

Alla jämförande beräkningar är baserade på information från öppna källor om nyligen genomförda transaktioner med liknande fastigheter.

Utvärderingssteg:

1. Studerar liknande erbjudanden i ett visst fastighetssegment, identifierar jämförbara fastigheter som har sålts nyligen.
2. Den insamlade informationen analyseras och varje erbjudande jämförs individuellt med fastigheten som värderas.
3. Identifiering av prisegenskaper, ändringar i värderingsrapporten.

Att komma överens om det justerade priset och härleda slutkostnaden genom en jämförande metod.

Fördelar med den jämförande metoden

Först och främst låter metoden dig återspegla åsikterna från endast typiska köpare och säljare.

Värderingen återspeglas i löpande priser, med hänsyn till förändringar i finansiella förhållanden och till och med inflationsprocesser. Uppskattningen är alltid statiskt motiverad.

För att värdera en viss fastighet behöver du inte studera hela fastighetsmarknaden, utan endast liknande fastigheter. Tekniken är mycket enkel, med tillförlitliga resultat.

… och nackdelar

• Ganska svårt att räkna ut de faktiska priserna.
• Fullständigt beroende av aktiviteten och stabiliteten på fastighetsmarknaden.
• Svårigheter iavstämning av data, om liknande objekt skiljer sig markant när det gäller försäljning.

Avslutningsvis

Kärnan i det jämförande tillvägagångssättet vid fastighetsvärdering är tydligt för både köparen och säljaren. Tekniken gör att parterna kan studera fastighetsmarknaden och se till att de inte förlorade. Utvärdering kan utföras på basis av redan genomförda transaktioner eller på erbjudanden från andra säljare. I vilket fall som helst är den jämförande tekniken systematisering och jämförelse av data om liknande fastigheter. Huvudsaken är att valet av liknande objekt för jämförelse bör ta hänsyn till speciella eller ovanliga faktorer, till exempel hotet om beslag av säkerheter, förändringar i bestämmelser på lokal nivå eller bristande efterlevnad av villkoren i låneavtalet, förekomsten av tvångselement.