Bedömning av byggnader och strukturer: dokument, regler och metoder

2025 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2025-01-24 13:25

Utvärdering av byggnader och strukturer kan utföras av många skäl. Oftast handlar det om betalning av fastighetsskatt, vars storlek beror på objektets fastighetsvärde. För att revidera denna siffra och tjäna en mindre summa pengar som skattebetalningar, beställer ägare en oberoende fastighetsvärdering från en specialiserad organisation. Artikeln kommer att tillhandahålla en lista över nödvändiga dokument för proceduren, såväl som reglerna och metoderna för vilka denna åtgärd utförs.

Varför behöver du det?

Förutom skälet angående revidering av objektets fastighetsvärde finns det ett antal andra omständigheter som kräver en bedömning av byggnaders och konstruktioners skick:

• Förköpsförberedelse med identifiering av marknadsvärdet på ett specifikt datum. Förfarandet är nödvändigt för att genomföra alla typer av transaktioner (köp och försäljning, byte, leasing, registrering av aktier, etc.).
• På beslut av domstolen eller för behandling av förfarandet i domstolen.
• För att beräkna skada på grund av skada på egendom.
• I syfte att få ett lån eller inteckning.
• Förlägga till ett objekt till organisationens auktoriserade kapital.

Vem ska anförtros en oberoende bedömning

Experter råder dig att följa följande regler när du väljer ett lämpligt företag:

• Ställ en fråga i en sökmotor, till exempel i Yandex, och anger din region. Detta kommer att vara mycket mer produktivt än att leta efter annonser i tryckta medier eller intervjua vänner och släktingar.
• Studera annonser från flera företag. Ju mer information på Internet, desto mer tillförlitlig är företaget, men desto dyrare kommer dess tjänster att bli.
• Du bör hitta webbplatsen för det valda företaget och studera den vad gäller designnivå, innehåll, närvaro på kontaktsidan och information om din fråga.
• Det är nödvändigt att kontrollera placeringen på platsen för skannade kopior av tillstånd, intyg som bekräftar lagligheten av företagets verksamhet, samt intyg om yrkesansvarsförsäkring.
• Rekommenderas att leta efter recensioner på Internet. Naturligtvis, om det bara finns två eller tre av dem, kommer detta inte att vara av avgörande betydelse, men närvaron av negativa kundåsikter bör varna fastighetsägaren.
• Efter att ha hittat ett lämpligt alternativ bör du ringa företaget, presentera dig själv och prata om ämnet som intresserar dig. Tydliga och koncisa svar hjälper dig att göra rätt val. Oförmåga att ta sig igenom, komma på en telefonsvarare, byta från en anställd till en annan bör varna kunden.

Dokument för utvärdering av byggnader och strukturer

Vanligtvis har ägarenflera handlingar för fastighetsobjektet. För att ta reda på vilka av dem som är nödvändiga för proceduren bör du kontakta det valda bedömningsföretaget. Som regel kommer en anställd på företaget vid det första mötet eller i ett telefonsamtal att förklara vad som behöver tillhandahållas en kundtjänstspecialist. De viktigaste dokumenten som gör det möjligt att bedöma marknadsvärdet på byggnader och strukturer som ägs av en juridisk person är:

• Intyg om registrering av äganderätt till egendom.
• Dokument om restriktioner för användningen av objektet.
• Bekräftade gränser för en byggnad eller struktur, som visar plats.
• Inventeringskort utfärdat enligt bokföringsdata.
• Referens på den ursprungliga (ersättnings-) kostnaden och beloppet för upplupen avskrivning.

Dokument som rör rätten att landa under objektet:

• Tekniskt pass utfärdat av Bureau of Technical Inventory, med ritningar för objektet.
• Avsaknaden av dokument från BTI innebär tillhandahållande av tekniska specifikationer enligt redovisningsdata.
• Förteckning över företagets anläggningstillgångar belägna inuti byggnaden eller som en del av strukturen, samt deras bokförda värde.
• Projektdokument med en förklarande not.
• Kommissionens handlingar av faktisk avskrivning av egendom.

Certifikat för statlig registrering

Detta dokument var lagligt fram till juni 2016 och utfärdades för allafastighetsobjekt. I händelse av förändring av ägare, adress, tekniska egenskaper (till exempel på grund av rekonstruktion) eller när nödvändiga justeringar gjordes i Unified State Register of Rights (EGRP), utfärdades ett nytt certifikat omedelbart.

Sedan sommaren 2016 har dokumentet inte utfärdats, och du kan bekräfta äganderätten genom att få ett utdrag från USRR, som är giltigt i en månad.

Objektbegränsningar

Här lämnas information om förekomsten av belastningar, hyresgäster, kontrakt, avtal och eventuella restriktioner som utan tvekan påverkar objektets slutpris till följd av bedömning av byggnader och konstruktioner. Av särskild vikt är olika tvister som behandlas i domstol vid tidpunkten för förfarandet för att fastställa objektets värde av en specialist på ett anlitat företag.

Location

Adressen till fastigheten kan bekräftas av ett intyg om äganderätt, ett utdrag från USRR, en geodetisk plan, teknisk dokumentation eller projektdokumentation. Du bör också förse specialisten som tillhandahåller värderingstjänster med fastighetsnummer för byggnaden, strukturen och marken där anläggningen är belägen.

Redovisningsdata

Redovisning för anläggningstillgångar på företaget förs alltid. I enlighet med kraven i PBU 6/01 tas egendom upp i balansräkningen. Vidare startas nödvändigtvis ett lagerkort på den. Den kan fyllas i för hand, vilket är typiskt för små företag. I det här fallet är alla ändringar av objektet ocksåmatas in manuellt. Men de flesta företag använder 1C. Här läggs data om objektet in i programmet och kontot behålls automatiskt.

För att bedöma återanskaffningskostnaden för en byggnad och struktur tillhandahålls en kopia av inventeringskortet, ifyllt manuellt och bestyrkt av en behörig persons underskrift, till specialisten på företaget som utför arbetet.

Dokument för mark

Det är nödvändigt att förse värderingsmannen med information om skicket på tomten under byggnaden eller strukturen. Utöver matrikelnumret finns en förteckning över dokument, som inkluderar:

• registreringspass eller plan;
• intyg om äganderätt (om det utfärdades före 2016) eller rätten till permanent permanent användning, och från 2016 - ett utdrag ur USRR;
• kontrakt (vid hyresavtal).

Om det finns belastningar på tomten så ska de också redovisas vid tecknande av avtal med företaget för genomförande av arbete med bedömning av byggnader och konstruktioner.

Tekniskt datablad

En sådan handling görs vanligtvis innan förfarandet för registrering av äganderätten till objektet. Om fastigheten tillhör en juridisk person, vilket bekräftas av ett utdrag från USRR, och det inte har skett några förändringar i termer av tekniska egenskaper sedan registreringen, så är det fullt möjligt för värderingsmannen att tillhandahålla ett registreringsbevis för en byggnad eller struktur gjord av BTI tidigare. Du behöver inte beställa ett nytt dokument. Även om det inte är tillgängligt från ägaren kan du kontakta specialisternateknisk inventering på objektets plats för att få en duplikat. Denna procedur kommer att kosta flera gånger billigare än att utfärda ett nytt fastighetspass.

Om objektet har överlåtits till fastigheten enligt köpeavtalet, och den tekniska dokumentationen inte överförts till den nya ägaren, bör värderingsmannen upprätta en kortfattad beskrivning enligt bokföringsuppgifterna och underteckna den behöriga representanten av ägaren.

Andra dokument

Utan tvekan bör du ge all information om fastigheten till specialisterna på det anlitade företaget för att processen med att bedöma kostnaderna för byggnader och strukturer ska kunna fortgå utan problem. Det gäller det fall då det krävs att byggnaden utvärderas tillsammans med fyllningen, till exempel utrustning som är svår att demontera. Du kan dessutom titta på projektdokumentationen. Om objektet är delvis förstört, bör provisionscertifikat utfärdas som bekräftar den faktiska värdeminskningen av fastigheten.

För privatpersoner

Lekmannen behöver oftast använda värderingstjänster för att fastställa marknadsvärdet på en lägenhet, ett hus eller en mark som ägs. I det här fallet är listan över dokument liten och kommer ner till tre punkter:

• fastighetsdokument;
• cadastral pass (för land);
• tekniskt pass (för byggnad eller lägenhet).

Utvärderingsmetoder som används

Det finns tre metoder genom vilka en specialist kan fastställa värdet:

• Analog, när du använder vilkenjämför de senaste priserna på sålda fastigheter. Denna metod är lämplig för hemvärdering. Värderingsmannen studerar innevarande års försäljningar, summerar den sålda fastigheten med hjälp av koefficienter till den som just nu utvärderar. Således hittar han först information om det sålda huset och justerar deras pris, med hänsyn till de tillgängliga egenskaperna för den uppskattade analogen. Den jämför sedan flera liknande fastigheter i samma segment och visar det genomsnittliga priset.
• Dyrt, vilket tar hänsyn till alla kostnader för att bygga en byggnad eller struktur. Oftast gäller det nybyggda bostäder med små ytor. Detta hänvisar till mängden medel som kommer att behövas för närvarande för att återskapa exakt samma objekt från identiska material av liknande installationskvalitet och till och med med liknande arkitektoniska lösningar.

Lönsamt, där marknadsvärdet kan bestämmas med noggrannhet, med hänsyn tagen till lönsamheten vid investering. Denna metod är bra för att bestämma priset på kommersiella lokaler. Ställ först in den period för vilken lönsamheten ska beräknas. För det andra uppskattas storleken på den förväntade inkomsten. För det tredje beräknas vinsten som ägaren kommer att få efter faktureringsperioden. För det fjärde beräknas summan av alla inkomster inom överskådlig framtid

Avskrivning av fastighet

Alla fastighetsobjekt är föremål för åldrande. I redovisningen definieras detta begrepp som avskrivningar, vars procentandel kan uppskattas utifrån de upplupna avskrivningarna. Metoderbedömningar av fysisk försämring av byggnader och strukturer används också av företag som är involverade i fastställandet av marknadsvärdet på fastigheter. För närvarande ges företräde åt beräkningen, där slitaget på varje strukturellt element bestäms, och sedan sammanfattas alla indikatorer. Med denna metod tas med nödvändighet hänsyn till återanskaffningskostnaden för fastighetsobjektet.

Hur specialister arbetar

Det finns ett antal regler som följs vid ingående av avtal för bedömning av byggnader och konstruktioner:

• Analyse av objektet som erbjuds av kunden för att fastställa kostnaden.
• Identifiering av servitut, inteckningar, inteckningar.
• Tydlig definition av typen av fastighet med verifiering av tillgängligheten av beräkningsmetoder.
• Ta reda på begränsningar som kan störa arbetet.
• Analyse av informationen som tillhandahålls av kunden med bestämning av informationens tillräcklighet.

I sitt arbete följer värderingsmannen följande principer:

• Oberoende från de inblandade människorna och omständigheterna.
• Bedömningens objektivitet.
• Ingen intressekonflikt mellan entreprenören och kunden.
• Obligatoriskt ingående av ett arbetsavtal.
• Taklara överenskommelser om tidpunkt och ämne för undersökningen.

Kunden måste alltså vid fastighetsbedömning förse entreprenören med alla nödvändiga handlingar för användning. Termen för att fastställa marknadsvärdet på fastigheter kommer att bero på detta. Följer ocksåge en företrädare för värderingsföretaget tillträde till anläggningen, vilket är en förutsättning för att fullgöra entreprenörens skyldigheter enligt det ingångna arbetsavtalet.