Markens marknadsvärde. Matrikel- och marknadsvärde

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Matrikelvärdet och marknadsvärdet på en tomt är två begrepp som är viktiga att känna till för att kunna navigera i försäljningen. Den första typen uttrycker priset på webbplatsen enligt standarderna, som beräknas beroende på platsen och kategorin av mark. Det används som en regulator av markförhållanden när man sluter arrende- och försäljningstransaktioner, samt för att beräkna hur mycket skatt som kommer att betalas till staten. Matrikel- och marknadsvärdet på en tomt bedöms minst en gång vart femte år. Uppgifterna som erhålls som ett resultat av en sådan bedömning förs in i den statliga fastighetsregistret som upprätthålls av Federal Service for State Registration, Cartography and Cadastre.

Förhållandet mellan begreppen som används

Rysk lagstiftning tillhandahåller inte bara matrikelvärde, utan också normativt värde och marknadsvärde. Den normativa tillämpas i de fall definitionen av den matrikelrättsliga inte har gjorts. Det beräknas i ett antal fall, som är föreskrivna i lag: vid erhållande av banklån med säkerhet i mark, utköp av kommunal och statlig mark, och i andra fall. Beräkning av markens värde i dennaI det här fallet definieras det vanligtvis som 200 gånger markskattesatsen per kvadratmeter markyta, beräknad utifrån det avsedda ändamålet, med hänsyn till multiplikationsfaktorer och inte med hänsyn till skatteförmåner.

Varje år fastställer lokala myndigheter kostnaden för mark, som anses vara normativ, som kan variera inom 25 %. Marknadsvärdet på tomter är vanligtvis 25 % högre än schablonvärdet. Ett dokument som fungerar som bekräftelse på standardpriset för en viss tomt kan erhållas från stads- eller stadsdelsnämnden för markförv altning och markresurser.

Funktioner

Marknadsvärdet för marktomter bestäms vanligtvis beroende på faktorer som marknadens efterfrågan och utbud av mark av en viss kategori i en viss region vid den aktuella tidpunkten. I värde bör det inte överstiga den mest sannolika nivån på inköpspriset för ett liknande territorium. Förändrade marknadsförhållanden eller webbplatsens målorientering kan påverka dess storlek. Marknadsvärdet på tomter är typiskt för andrahandsmarknaden, där återförsäljning av markområden till privata ägares förfogande genomförs. Den primära marknaden, där inlösen av kommunala och statliga mark till privat ägo, rekommenderar användning av schablonvärde. Alla dessa typer kan ha vissa skillnader. Matrikel- och standardvärdena liknar lagerpriset, medan marknadsvärdet liknar den traditionella efterfrågan ocherbjudande.

Utvärderingsprocess

Uppskattning av markens marknadsvärde görs för att veta det verkliga priset på objektet. Norm alt bildas priset på grundval av platsens territoriella läge, marknadsförhållanden, dynamiken i utbud och efterfrågan samt situationen i landets ekonomi vid tidpunkten för transaktionen. Tack vare en omfattande bestämning av alla dessa faktorer är det möjligt att beräkna kostnaden för en tomt, eftersom värderingsföretaget kommer att samla in de mest relevanta uppgifterna som kan vara användbara för en objektiv bedömning.

Behov av utvärderingsaktiviteter

Vanligtvis är det tillrådligt att kontakta specialiserade företag för utvärdering i ett antal fall, bland annat framhävs:

- behovet av en fastighetsvärdering;

- om webbplatsen är tänkt att lösas in från statligt ägande;

- om det är nödvändigt att överföra ett bidrag till företagets auktoriserade kapital;

- vid inteckning eller pant;

- vid behov, bestäm kostnaden för att sälja marken;

- beräkning av skattebeloppet på donationer.

Bydelning av egendom

Bedömning av marknadsvärdet på en tomt krävs vid uppdelning av fastighet. Detta gäller för enskilda och juridiska personer. Om vi pratar om individer, börjar bedömningsprocessen när paret skiljer sig och beräknas med hänsyn till byggnaderna som finns på platsen. När det gäller juridiska personer består markvärderingen av tilldelningoch värdering av varje aktieägares eller delägares andel i bolaget enligt bolagets juridiska status. Ofta åtföljs bodelningen av rättstvister i domstol, på grund av vilka marknadsvärdet på tomter kan bestämmas många gånger.

När flera efterträdare går in i arvet görs också en fullständig bedömning av tomter. Om en av parterna inte håller med om resultatet av undersökningen hänskjuts ärendet till domstolen.

Bestämma hyreskostnaden

Den här typen av bedömning kan komma till nytta ganska ofta. I denna situation, vid beräkning av kostnaden för en tomt, tas skillnaden mellan dess verkliga värde på marknaden och den katalyserade hyresnivån för territorier av denna typ som grund. Kostnaden för arrenderätten är direkt beroende av hyresgästens befogenheter, belastningar och arrenderättens varaktighet, rätten till fastigheten värderas av tredje part, samt markens avsedda ändamål.

Marknadsvärdet för tomter är direkt beroende av faktorer som: lokalisering av territorier; tillgänglighet för fordon; kommunikationens tillgänglighet, såväl som deras kvantitativa och kvalitativa sammansättning. Dessutom krävs att man tar hänsyn till data från geodetiska och ingenjörsgeologiska studier, vars betydelse är ganska stor, särskilt vid planering av byggarbeten på platsen.

Status på ett specifikt datum

Eftersom markmarknaden kännetecknas av en konstant prisförändring krävs att värderingen görs från ett visst datum. Marknadsvärdet på tomter varierar också beroende på deras syfte enligt papperen, det vill säga det tillåtna användningsfallet. Syfte innebär det mest effektiva eller sannolika förfogande över territoriet. Allt detta används för att bestämma kostnaden för inlösen av marken. I det här fallet är uppskattningarna uppdelade i separata territorier som skiljer sig åt i form och karaktär av markanvändning.

Utvärderingsmetodik

Så, innan du bestämmer kostnaden för en tomt måste du svara på några frågor:

- vad är det avsedda syftet med tomten, samt vilken tillåten användning den försetts med;

- vilka är de rådande metoderna och typerna av markanvändning i omedelbar närhet på tomterna;

- vilka förändringar kommer på markmarknaden;

- vilken typ av markanvändning förväntas för närvarande.

Utvärdering av marknadsvärdet för en tomt är baserad på viss information. Detta kräver vanligtvis: att definiera målen för bedömningen; ange ett specifikt datum för uppgörelsen; känna till kundens detaljer; har dokument som bekräftar ägarens rätt till området, det kan vara en hyresgäst eller en ägare.

Du behöver också veta:

- syftet med det bedömda territoriet;

- tillåtetmarkanvändning;

- typ av användning av webbplatsen för tillfället;

- läget för objektet som bedöms i territoriell plan, det vill säga dess transporttillgänglighet och den omedelbara miljön;

- den huvudsakliga användningen av mark i närområdet.

Dessutom måste det finnas:

- markplan;

- information om att fastställa territoriella gränser;

- data om förekomsten av vissa förbättringar, i synnerhet byggnader, strukturer, kommunikationer som finns på webbplatsen, samt detaljerad information om dem;

- uppgifter om förekomsten av belastningar i form av byggnader, kommunikationer och anläggningar som finns på platsen, med detaljerad information om dem

Marknadsvärdet på tomter beräknas med hänsyn till många nyanser. Med en noggrann bedömning under ledning av erfarna proffs kan alla finansiella transaktioner med marken utföras säkert.

Faktorer som påverkar poängen

Olika typer av tomter påverkas av samma faktorer när det gäller deras värdering: läge, externa faktorer, marknadsförhållanden, avsedd användning och sannolikheten för att den kommer att förändras, eventuell vinst från användningen. Det som spelar roll är det uppskattade värdet av det senare.

Bedömningen av marknadsvärdet på en tomt görs från ett visst datum. Med tiden kan denna siffra förändras. Det rekommenderas att bedömningen ärgrund för maximal effektivitet. Det vill säga, när de utför forskning använder experter antagandet om rimligheten att använda detta objekt i enlighet med lagen, såväl som ekonomiska och fysiska realiteter. Det visar sig att som ett resultat av bedömningen beräknas inte den genomsnittliga kostnaden, utan den maximala. Ibland tillåts en villkorad, men motiverad, uppdelning av ett objekt i ett antal delar, som kännetecknas av olika typer, former och andra egenskaper. Ofta skiljer sig resultatet av forskning från det förväntade på grund av att den nuvarande typen av användning inte matchar den maxim alt effektiva. Det här konceptet måste hanteras.

Maximal användning

I det fall marknadsvärdet på en tomt fastställs måste följande faktorer beaktas:

- avsett syfte, såväl som tillgången på behörigheter för en viss typ av användning;

- användning av webbplatsen i efterhand;

- föredragen markanvändningstyp i det nuvarande länet;

- prognoser gällande prisändringar för liknande sektioner.

slutsatser

Bedömningsprocessen tar hänsyn till den genomsnittliga kostnaden för territorier i studieområdet, tillgången på transportnät, frånvaron eller närvaro av byggnader, tekniska nätverk på marken, miljösituationen, infrastrukturens avlägset läge och andra. För jordbruksmark krävs att man utvärderar den faktiska skörden, produktionskostnaderna, kostnadenförsäljning av produkter i regionen, samt ett antal lika viktiga faktorer. Andra typer av tomter utvärderas på samma sätt.