Obligationer (inteckning) i Ryssland: var får bankerna pengar för bolån?

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Obligationer (inteckning) står för mer än 80 % av alla fastighetstransaktioner i USA, i Ryssland – mindre än 10 %. Utsikterna för värdepapperen är uppenbara. Många vet dock inte bara vad obligationer med säkerhet i hypotekslån är, utan också de grundläggande begreppen.

Basics

Obligationer är värdepapper som ger rätt att få en fast garanterad vinst.

De är av två typer:

1. Vid presentation - köpt billigare, säljs dyrare.
2. Fast ränta - antar en inkomst (kupong) för investeraren efter en viss tid.

Obligationer är skuldförbindelser. Avkastningen garanteras av företagets betyg. Ju stabilare företaget är, desto mer sannolikt är det att få den utlovade inkomsten.

Vad är obligationer (inteckning)?

En bostadsobligation är ett skuldpapper som refinansierar investeringar i fastighetslån.

AAA Bank ger till exempel lån för att köpa bostad. Han har kapitalnaturligt begränsad. Med 1 miljard rubel kan en bank ge ut till exempel 1 000 lån. Naturligtvis kommer fastighetsmarknaden att stanna när kreditinstitutet får slut på pengar.

Vem drar nytta av det?

Emissionen av bostadsobligationer är fördelaktigt för alla marknadsaktörer:

• Till banken - ökar antalet utgivna bostadslån.
• Investerare - investerar pengar i en tillgång som, beroende på bostadspriserna, bör växa.
• Till låntagaren - skyhöga bolåneräntor sänks med 1,5-2%. Visst är siffrorna små, men sett till ett stort lånebelopp är fördelen uppenbar.
• Byggare - byggföretag "fryser" inte sina anläggningar, utan fortsätter att arbeta.
• Regering – skatter från utveckling och försäljning.
• Arbetare – de är inte uppsagda på grund av brist på arbete.

Hur säkras skuldförpliktelser?

Nu om hur den här marknaden fungerar. AAA Bank utfärdar ett lån för köp av egendom till ett belopp av 5 miljoner rubel. På dem ger han ut obligationer (bolån) och säljer dem på börsen. Pengar från investerare går till nya lån. Värdepapper är säkrade genom betalningar av inteckningar från medborgarna.

Alternativ

Obligationer (inteckning) är inte det enda instrumentet för investerare på denna marknad. Det finns alternativ:

• Inteckningsbevis för deltagande - en andel av lånebeloppet för köp av en tillgång. Investeraren har rätt till fastighetsvinster.
• Bolån - ett värdepapper som bekräftar rätten att få pengar frånlåntagare. Skillnaden mot en obligation (hypoteksobligation) är att pantsäkerheten är en förvärvad fastighet.

Funktioner för värdepapper i Ryssland

Självklart kan en idé som kommer från USA tillföra positiva saker till vår marknad. Men bostadsobligationer i Ryssland väcker många frågor bland både investerare och specialister. Termen "stabilitet" är inte tillämplig på utvecklingen av ekonomin i vårt land, särskilt fastighetsmarknaden. Under de senaste 1,5-2 åren har den inte bara slutat växa utan också minskat avsevärt. Obligationer (bolån) kan inte generera intäkter från fastighetsmarknaden om den inte växer.

Det andra problemet är de höga kostnaderna för värdepapper. Privata kommersiella företag och vanliga medborgare kommer inte att kunna bli investerare av denna anledning. Alla förhoppningar är knutna till icke-statliga pensionsfonder, banker som har fria medel, som påstås inte veta var de ska investera dem.

Det tredje problemet är avsaknaden av en väl genomtänkt lagstiftningsram.

Vi kan sammanfatta: de höga kostnaderna för värdepapper, instabiliteten på bolånemarknaden, liksom en ogenomtänkt rättslig ram kommer sannolikt inte att tillåta denna typ av värdepapper att utvecklas i Ryssland.

Varför fick bostadsobligationer att systemet kraschade 2008?

Krisen 2008 började just med bostadsobligationer (CDO). Faktum är att många investerare började köpa värdepapper, med vetskapen om att fastighetsmarknaden ständigt växer. Detta påverkade bankernas strategi, som var likgiltiga för sina kunders solvens. Huvudsaken är att de är det. Det har förekommit fall där inteckningar för 500 000 dollar har utfärdats till personer som inte hade en vanlig inkomst. För banken är riskerna minimala – de här pengarna fick de på börserna från försäljningen av bostadsobligationer.

Banker utfärdade också kreditswappar, det vill säga försäkringar om skulden inte betalades.

Men pyramiden snurrade så mycket att de började ge ut obligationer (syntetiska CDO:er) under dem. Eftersom analysföretagen inte visste vad det var förlitade de sig på uppgifterna från investeringsbolagen som utfärdade dem. Vissa visste, men var rädda för att förlora stora kunder. De gjorde en ännu mer problematisk tillgång av obligationer på en riskabel nivå BBB, men dess grad av hot var redan lika med AAA (som amerikanska statsobligationer), det vill säga helt säkert. Detta gjorde det möjligt för investerare som innehar miljontals dollar att investera i osäkrade värdepapper plus skaffa pengar från pensionsfonder som är förbjudna att investera i tillgångar som är lägre än detta betyg. Naturligtvis fick en sådan pyramid förr eller senare kollapsa när bostadspriserna börjar falla. Det här är vad som hände. Stora investeringsbolag, investerare och försäkringsagenter gick i konkurs.

Investerare kapitaliserade på detta genom att satsa på bolåneswappar, det vill säga bostadsförsäkringar med säkerhet i bostadslån, som såldes till låga priser. Det vill säga, efter att ha investerat en miljon dollar i dem då, var det möjligt att få flera hundra miljoner, eftersom ingen helt enkelt trodde på ett fallissemang.