Ska jag ta ett bolån nu? Är det värt att ta ett bolån nu?

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Den ekonomiska situationen i Ryssland är nu ganska svår, och många medborgare funderar på hur man kan garantera säkerheten för sparande genom att investera dem i att köpa en lägenhet. Vissa har för avsikt att investera i fastigheter på bekostnad av personliga medel, andra förlitar sig på ett banklån. Men är det värt att ta ett bolån nu? Kanske finns det bättre sätt att investera?

Bolån i kris: två grupper av indikatorer

För att svara på frågan om man ska ta ett bolån nu, när den svåra ekonomiska situationen i Ryssland har utvecklats, kommer det att vara användbart att börja med att analysera vad som är nyckelkomponenterna i bankkrisen som analytiker talar om så mycket. Sedan ska vi försöka avgöra hur mycket EU:s och USA:s sanktioner mot Ryssland är skyldiga till den nuvarande situationen – de tilldelas en nyckelroll i att kristendenser har uppstått i den ryska ekonomin.

Så, vilka är problemen i Rysslands nationella banksystem? Experter identifierar två huvudgrupper av krisindikatorer, som i sin tur bildas under inflytande av ett stort antal olikafaktorer.

Solvenskris

Den första krisindikatorn: befolkningens solvens minskar. Folk har helt enkelt inte råd att ta nya lån. Detta beror i sin tur på följande huvudfaktorer.

För det första med stigande inflation, stigande priser för de flesta konsumtionsvaror, särskilt importerade. Den mest märkbara ökningen av kostnaderna för hushållsapparater. Och detta trots att reallönerna, om de växer, inte står i proportioner. Också stadigt stigande priser för bostäder och kommunal service, transporter. Resultat: medborgarna har inte fria medel för att tillhandahålla lån.

För det andra är detta skuldbelastningen för en betydande del av medborgarna. Många funderar inte så mycket på om det är värt att ta ett bolån nu, utan på hur man betalar av tidigare lån. Många ryssar har svårt att betala av sin nuvarande skuld.

Låt oss nu försöka fastställa hur de ekonomiska sanktionerna mot Ryssland påverkade framväxten av den första krisindikatorn. Beträffande den första faktorn så finns det förmodligen ett inflytande. Experter tillskriver ökningen av kostnaderna för produkter till Ryska federationens livsmedelsembargo mot europeiska leverantörer - och detta är på något sätt kopplat till sanktioner. Detta är det ryska svaret till dem. När det gäller den andra faktorn är sannolikt felet i sanktionerna relativt här. Faktum är att huvuddelen av lånen emitterades av ryssar långt innan den politiska situationen förvärrades.

Kanske kommer vi också ha rätt att notera att båda faktorerna som bildarmotsvarande indikator är länkade. Ökningen av kostnaderna för produkter och tjänster begränsar uppenbarligen ytterligare solvensen för en potentiell låntagare, förutsatt att han har lån.

Kris i banker

Andra krisindikatorn: försämringen av situationen i banker, som ett resultat - oförmågan hos finansiella institutioner att ge ut lån, inklusive bolån, och även erbjuda dem på villkor som är bekväma för konsumenten. Faktorerna för den nuvarande situationen är i sin tur följande.

För det första har banker extremt begränsat fritt kapital. För att ge något till låntagare måste bankerna ha något. Likviditeten hos ryska kreditinstitut bedöms av många experter som låg.

För det andra är banker, konstigt nog, i en liknande situation med låntagare - när det gäller skuldbelastning. Faktum är att de själva är skyldiga mycket till vem - utländska fordringsägare, den ryska centralbanken.

Låt oss i sin tur försöka avgöra om sanktionerna är skyldiga till den nuvarande situationen? Många experter tror att det är så. Varför? Anhängare av denna synpunkt fokuserar på det faktum att en betydande del av ryska finansinstitutioner är gäldenärer till utländska fordringsägare. Under åren före sanktionerna genomförde de aktivt externa lån och utnyttjade räntevillkorens attraktivitet. Återlämnande av skulder förväntades till stor del genom refinansieringsmekanismer – genom nya utländska lån. Nu, när, under sanktionsvillkoren, har ryska banker praktiskt taget förloratmöjligheten att låna pengar utomlands behöver finansiärer leta efter nya källor för betalningar. Många kreditinstitut, menar analytiker, har inte egna reserver för detta. Och ännu mer, de har inte kapital för att ge ut det som lån.

Är situationen i bankerna prioriterad?

Prognoser om hur bolånen kommer att utvecklas, vad man kan förvänta sig av marknaden, tror analytiker, till stor del fortfarande beror på det verkliga läget i bankerna. Den aspekt som speglar potentiella låntagares aktivitet är sekundär i detta skede. Även om ryssarna inte hade problem med solvensen, dikterade av prisökningarna (särskilt för elektronik och andra importerade varor) och frånvaron av reala löneökningar, är läget i bankbranschen i sig för långt ifrån optim alt för att bolånemarknaden utvecklas lika aktivt som under de senaste åren, tror ekonomer.

Rekyl med ränta

Med största sannolikhet tror analytiker att banker, om de aktivt vill låna ut till medborgare i en kris, kommer att göra det genom att avsevärt höja räntorna. Eller genom att skärpa kriterierna för kreditgodkännande så mycket som möjligt. Således är ett scenario fullt möjligt där en person inte ens behöver tänka på om det är värt att ta en inteckning nu. Troligtvis kommer banken helt enkelt inte att kunna ge ett lån på bekväma villkor. Eller till och med avslå ansökan på grund av interna krisskäl. Är det vettigt att nu ta ett bolån när situationen i bankerna är långt ifrån optimal? Många experter tror att denna typ avbesluten är ännu inte särskilt motiverade.

Om ansökan godkänns

Låt oss överväga ett framgångsrikt scenario - låt oss säga att en rysk person inte har några problem med befintliga lån, han har en hög lön och banken är i princip redo att ge honom ett lån för att köpa ett hem. Är det värt att ta ett bolån nu för den här medborgaren? Svaret på denna fråga kan ges baserat på studien av nyckelaspekten av den kommande transaktionen: kommer det inte att visa sig att efter att ha köpt en lägenhet kommer det efter en tid att bli billigare så att inteckningen blir olönsam för en person?

I denna aspekt, när man bestämmer sig för om man ska ta ett bolån nu, är det bäst att studera marknaden inte så mycket i termer av krissituationen i banker och sanktioner, utan i termer av att analysera trender som speglar dynamiken i köpa och sälja fastigheter. Här spelar förstås den politiska situationen in. Men nyckelfaktorn för möjligheterna att investera i bostäder, säger experter, är läget på den relevanta marknaden.

Fastighetssituation

Hur går det inom fastighetssegmentet? Är det lönsamt nu att ta ett bolån sett till den förväntade rörelsen i bostadspriserna? Experter identifierar tre troliga scenarier angående utsikterna för marknadsutveckling.

Enligt den första kommer fastighetspriserna de kommande åren att ligga kvar på en nivå som ungefär motsvarar den nuvarande. Förespråkare av denna synpunkt anser att dagens fastighetsmarknad när det gäller prissättning, utbud och efterfrågan är tillräckligt balanserad. Potentiell minskning av köpaktiviteten iPå grund av bankernas begränsning av utlåningen och låntagarnas låga solvens, tror ekonomer, kommer att åtföljas av en motsvarande minskning av utbudet – till stor del beroende på att husägare föredrar att vänta ut krisen och inte sälja bostäder för billigt. Är det lönsamt nu att ta ett bolån i förhållande till detta scenario? Förmodligen inte mycket. Priserna förblir desamma och bankräntor, som dessutom sannolikt kommer att bli stora på grund av krisen, måste betalas.

Det är dock vettigt att ta ut en lägenhet på kredit om en person för närvarande hyr ett hus, och det uppskattade beloppet för betalningar kommer att stå i proportion till hyrespriserna. Detta alternativ förutsätter dock att en medborgare har ett betydande belopp för en handpenning på ett bolån. Och i det här fallet kommer det förmodligen att vara mer lönsamt att ge ut det som en deposition, för att få ränta, genom vilken i sin tur betalar för den hyrda lägenheten. Vissa banker erbjuder nu att göra en insättning på 20 % per år eller mer. Detta beror, enligt analytiker, på en ökning av centralbankens refinansieringsränta, som steg till 17 % i december. Om vi tar scenariot som diskuterats ovan som grund, kommer insättningen ur investeringssynpunkt att se mer lönsam ut än att investera i en lägenhet - det är osannolikt att det i det här fallet kommer att stiga i pris med 20% per år, och sedan med samma belopp, medan i fallet med en insättning, löper ränta på banken i fortsättningen.

Det andra scenariot antar att fastighetspriserna fortfarande kommer att stiga. Det här kommer attfrämst på grund av inflationen. Man förväntar sig till exempel att genom att summera resultaten av den ekonomiska utvecklingen 2014 kommer motsvarande siffra att överstiga 11 %. Även om efterfrågan på fastighetsmarknaden inte är tillräckligt dynamisk, tror experter att en ökning av bostadspriserna i allmänhet kan förväntas i proportion till inflationen. Är det värt att ta ett bolån nu med tanke på detta scenario?

Med största sannolikhet kommer riktlinjerna för en potentiell köpare i det här fallet att vara ungefär desamma som för det första alternativet. Det vill säga, du kan ta ett lån för en lägenhet, om för tillfället bostaden hyrs ut, och räntebetalningarna kommer att vara desamma eller inte mycket mer än hyran. Eller gör en insättning för det belopp som samlas in för den första betalningen, få ränta och betala för hyra på grund av detta.

Det tredje scenariot innebär en nedgång i bostadspriserna. Detta kommer i sin tur att bero på en möjlig obalans mellan utbud och efterfrågan på marknaden, vilket kan förstärkas av att Ryssland under de senaste åren har infört ett betydande lager av nya byggnader. Även om en betydande del av lägenheterna som byggs inom ramen för sådana projekt delas, kommer en betydande andel av dem i efterhand att säljas till marknadspris eller till exempel säljas vidare. Detta kan skapa vad vissa ekonomer tror är ett överutbud på bostadsmarknaden.

Om det här scenariot följs är det förmodligen inte ens vettigt att undra omSka jag ta ett bolån nu? Naturligtvis kommer detta inte att vara det bästa alternativet. Om vi pratar om att hitta lönsamma investeringar, kan du vara uppmärksam på insättningar. Om det finns behov av bostad är det bättre att hyra det tills vidare, särskilt eftersom motsvarande priser i regel sänks efter försäljningssegmentet.

Faktorer är sammankopplade

Naturligtvis beror vart och ett av scenarierna på fastighetsmarknaden till stor del på situationen i banksektorn och på medborgarnas solvensnivå. Därför kan vi säga att de krisfaktorer som diskuterats ovan direkt påverkar bostadsmarknaden, liksom alla andra. Samtidigt tror experter fortfarande att objektiva marknadsmekanismer - utbud och efterfrågan - bildas under påverkan av ovanstående faktorer i begränsad utsträckning. Kriterier som återspeglar ryssarnas verkliga behov av vissa typer av bostäder är mycket viktiga, med hänsyn till effekterna av migrationsprocesser, förändringar i lägenhetsbyggande, etc.

USD-växelkursfaktor

Vissa experter anser samtidigt att det är acceptabelt att peka ut det fjärde scenariot, vilket innebär en betydande ökning av fastighetspriserna på grund av inverkan av en unik, i viss mening, faktor. Som ni vet fördubblades dollarkursen mot rubeln nästan 2014. De flesta av valutorna i andra utvecklingsländer, inklusive OSS-staterna, har dock inte fallit i pris så mycket mot den amerikanska. Som ett resultat, den genomsnittliga lönen i dollar i Ryssland och, säg, iKazakstan, har praktiskt taget planat ut, eller till och med, kanske, har blivit sämre än den som installerats i grannlandet. Som ett resultat har lägenheter i Ryska federationen, när det gäller till exempel kazakisk tenge, blivit märkbart billigare i ett antal segment än grannarnas. Medborgare i Kazakstan kommer så småningom till Ryssland och köper bostad här. Denna trend, som vissa ekonomer föreslår, kan fortsätta och också intensifieras på grund av liknande aktivitet hos invånare i andra grannländer - Vitryssland, Azerbajdzjan, de b altiska staterna och möjligen Kina. Detta kan i viss mån värma efterfrågan på fastigheter och få priserna att stiga i dynamik som överstiger inflationen.

Kanske bör en person studera experternas åsikter angående det fjärde scenariot när han bestämmer sig för att ta ett bolån, men bara om han bor i en gränsstad. Det vill säga, det här alternativet kan klassificeras som lokaliserat.

slutsatser

Därmed har vi identifierat de viktigaste faktorerna som avgör kristrenderna på fastighetsmarknaden och övervägt de viktigaste scenarierna, vars studie kommer att göra det möjligt för oss att avgöra om det är värt att ta en inteckning i en lägenhet i den nuvarande marknadssituationen.

Låt oss försöka sammanfatta. Så det råder en kris på banklånemarknaden. Banker kommer med all sannolikhet inte att kunna ge ut lån med den dynamik som de gjorde under tidigare år och på samma räntevillkor. Låntagare kommer i sin tur inte alltid att ha en objektiv möjlighet att betala bolånet. Resultatet är en minskad efterfrågan. Orsaken till bankkrisen är det politiska läget. Det är därför,besluta om vi ska ta ett bolån nu, när det finns sanktioner från EU och USA mot Ryssland, säger vi nog nej. Vi måste vänta tills situationen i bankerna stabiliseras, de kommer att hitta nya lånekällor för att betala av sina befintliga åtaganden, eller så kommer regeringen att hjälpa dem med detta.

Den andra faktorn som kan påverka beslutet om att ta ett bolån just nu är situationen på den ryska fastighetsmarknaden. Ekonomer identifierar tre grundläggande scenarier. Detta är stabiliseringen av priserna, deras svaga ökning, i proportion till inflationen, eller en minskning. Eller, om en person bor i en gränsstad, en viss ökning av kostnaderna för lägenheter.

Ska jag ta ett bolån? För- och nackdelarna med detta beslut i förhållande till den nuvarande marknadssituationen är ganska uppenbara. Bland de positiva aspekterna är möjligheten att lönsamt investera om efterfrågan växer inom en snar framtid. Ekonomer, även om de inser det betydande djupet av den nuvarande krisen, tror att situationen kommer att förbättras inom överskådlig framtid - på grund av en möjlig avkastning på oljepriserna, importsubstitution och diversifiering av landets ekonomi. Dessutom kommer investeringar i fastigheter åtminstone att säkerställa säkerheten för monetära investeringar i förhållande till inflationen. Bland de negativa sidorna av beslutet att köpa ett hem - sannolikheten för fallande priser eller frånvaron av deras tillväxt är ganska hög. Varken det ena eller det andra kommer inte att vara lönsamt för köparen av lägenheten. Dessutom, troligen, i detta skede, kommer bankerna inte att kunna erbjuda låntagaren bekväma villkor förprocent.