Hur man kontrollerar utvecklaren: metoder och rekommendationer

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

När du köper bostad i byggskedet måste du försäkra dig om byggherrens tillförlitlighet tusen gånger om. Hur kontrollerar man företaget och förstår om det går att lita på? När allt kommer omkring är kostnaden för fastigheter idag så hög att de flesta medborgare måste ta flera miljoner dollar hypotekslån och betala tillbaka dem i mer än ett år, så det är viktigt att eliminera även den minsta risken. Du kommer att lära dig hur du kontrollerar utvecklaren, vilken information och vilka dokument du behöver vara uppmärksam på i artikeln.

Varför du inte kan lita på tur

Det finns flera sätt att kontrollera byggherrens tillförlitlighet när man köper en lägenhet i grävnings- eller byggskedet. Lita på att dina pengar bara bör vara ett byggföretag med ett oklanderligt rykte. Samvetsgrannhet och erfarenhet av konstruktion är viktiga, men inte de enda indikatorerna på företagets tillförlitlighet. Utöver dem är finansiell stabilitet viktiga, det vill säga tillgången till olika finansieringskällor och administrativa möjligheter. Riskerna för köparen, sannolikheten för att "frysa" beror direkt på dessa kriterierkonstruktion eller försening av driftsättningen av den färdiga anläggningen.

Byggherrens verksamhet som juridisk person eller enskild företagare påverkas av olika ekonomiska faktorer, förändringar i lagstiftningen, trender på fastighetsmarknaden, valutakurser och andra förhållanden som inte beror på byggföretaget i sig, dess rykte och goda tro. Svårigheter och oförutsedda omständigheter kan uppstå i arbetet i ett företag med många års erfarenhet och en gedigen image. Ett sådant företag kommer dock, till skillnad från en mindre känd och overifierad utvecklare, att kunna hitta en väg ut ur svåra situationer utan att skada slutkonsumenten. Det är därför det är extremt viktigt att veta hur man kontrollerar utvecklaren. Detta gör att du kan förstå om du kan lita på honom med dina surt förvärvade pengar.

Information på webbplatsen

Det första och enklaste sättet att lära känna ett byggföretag är att besöka dess officiella webbplats. Vanligtvis finns grundläggande information om utvecklaren i avsnittet "Om oss" eller "Om företaget". Den innehåller information om perioden av existens på marknaden, utvecklingens historia, prestationer, utmärkelser. På samma ställe publicerar vissa företag information om ledningsnivån och styrelsens sammansättning.

Informations- och analytiska artiklar om oberoende specialiserade resurser ("Indikatorer för fastighetsmarknaden", "RBC Real Estate", etc.) kommer att vara användbara. Du kan få information om utvecklaren genom vilken sökmotor som helst. Men lita otvetydigt på det som står på webbplatsen i avsnittet "Media om oss" eller "Recensioner",definitivt inte värt det.

Missa inte sidan "Projekt". I detta avsnitt placerar företaget redan genomförda projekt, om några. Förresten, deras frånvaro kan tyda på att utvecklaren är en nybörjare i sin verksamhet. Det skulle vara fel att objektivt bedöma företagets erfarenhet utifrån de objekt som är på genomförande- eller planeringsstadiet, eftersom de så kallade "pappersprojekten" bara vittnar om utvecklarens ambitioner, inget mer.

Om det finns överlämnade fastighetsobjekt som presenteras för granskning på den officiella webbplatsen, bör du vara uppmärksam på regionen där de byggdes. Detta faktum kommer att hjälpa till att kontrollera utvecklaren. Som regel indikerar förekomsten av flera framgångsrikt genomförda projekt att byggherren har goda relationer med kommunens myndigheter, vilket innebär att eventuella problem i samband med att få tillstånd, komma överens om tekniska villkor och energiförsörjning är osannolika.

Samarbete med partners

Om du bedömer utvecklarens tillförlitlighet bör du vara uppmärksam på dess nyckelpartner. Om dessa inkluderar stora banker med statligt deltagande, och ledande byggföretag fungerar som huvudentreprenörer, råder det ingen tvekan om riktigheten av ditt val.

Det finns en annan metod för att kontrollera byggaren. Det består i att studera företagets investeringspolicy. Dessutom, om företagets huvudinvesterare är ett gigantiskt finansiellt företag, så finns det verkligen ingen anledning att oroa sig. Innan du investerar tungt i ett företag, stora investeraregrundligt studera utvecklingsprojekt, genomföra många inspektioner av utvecklarens verksamhet, och endast om de inte har några frågor skriver de ett kontrakt. I sin tur visar utvecklaren, som pekar på ett partnerskap med ett ledande företag, för hela marknaden integriteten i sitt rykte.

Information om finansieringskällor finns i projektdeklarationen. Detta dokument finns också på utvecklarens webbplats. Utöver det anges namnet på banken eller annan organisation som finansierar bygget. Detta är särskilt viktigt eftersom samarbete med ett litet eller okänt företag faktiskt kan vara anslutet. Andra källor är slutkundsmedel som överförts enligt DDU-avtal.

För att kontrollera tillförlitligheten hos utvecklaren i delad konstruktion, uppmärksammar de som regel förekomsten av valutarisker. De visas om utvecklaren gör alla betalningar i dollar eller euro. De minsta fluktuationer i växelkursen kommer att leda till allvarliga förluster för investerarna. Om all verksamhet relaterade till projektet utförs i rubel, eliminerar detta riskerna för investerare.

Finansiella möjligheter för utvecklarföretaget

Kännetecknande för ett företags investeringsstyrka inkluderar en oberoende försäljningsstrategi. Det innebär genomförandet av projektet av utvecklaren på bekostnad av att investera sina egna eller kreditmedel, utan deltagande av köpare. Vanligtvis säljs sådana föremål i slutet av byggprocessen,när de nästan är klara för driftsättning. Om byggherren har börjat sälja lägenheter, men även en grundgrop ännu inte har förberetts, är det nödvändigt att studera projektdeklarationen, som anger finansieringskällorna. Om de till övervägande del är aktieägare är det bäst att noggrant omvärdera ditt köpbeslut.

Prispolicyns lämplighet är ett annat argument till förmån för utvecklaren. Hur man kontrollerar när man köper en billig lägenhet, vad är haken? Förslagets uppenbara billighet tyder inte alltid på dess fördelar. Oftast tyder lägenheter som säljs till ett pris som är mycket lägre än marknadspriset på brist på företagets resurser. En måttlig sänkning av priserna under säsongsbetonade kampanjer är dock ganska norm alt på fastighetsmarknaden.

Ett företags ekonomiska välbefinnande uttrycks ofta genom dess publicitet. Placeringen av egna aktier i det offentliga området på den inhemska eller utländska aktiemarknaden bekräftar det faktum att utvecklaren har genomgått ett flertal verifieringsförfaranden och fått höga expertbedömningar. Detta faktum indikerar att aktieinvesterare litar på företaget och stödjer dess modell för bolagsstyrning och finanspolicy.

Fastighetsportaler, som publicerar betyg från ryska byggföretag, är en plats där du kan kontrollera utvecklaren med hans kvantitativa indikatorer. I toppen ligger som regel företag med en betydande mängd bostäder i drift och vinst intjänad för kalenderåret.

Paceprojektgenomförande

Hur kontrollerar man byggherrens tillförlitlighet när man köper en lägenhet, om huset är under konstruktion eller utgrävning? I det här fallet kan du lita på takten i varje steg i byggnadsarbetet. Redan genomförda projekt av utvecklaren tas som grund. Ofta publicerar utvecklare specifikt foto- och videorapporter och försöker därigenom motivera investerarnas förtroende. Tack vare webbkameror installerade på anläggningens territorium har framtida invånare möjlighet att övervaka arbetsprocessen online, utvärdera dynamiken och koherensen i processen.

Men hur kontrollerar man byggherrens tillförlitlighet i delat byggande och hur man förstår att byggandet av höghus går för långsamt? I ett norm alt arbetsflöde bör ett flerfamiljshus under uppförande öka med 2-3 våningar varje månad. Panelbyggnader, till skillnad från tegel och monolitiska, byggs snabbare: i genomsnitt växer en betonglåda med 4-5 våningar per månad. Dessa beräkningar är dock teoretiska och även ledande byggföretag avviker ofta från normen.

Innan du köper en bostad under uppförande av byggherren är det lämpligt att spendera några timmar av din personliga tid och besöka ett par färdiga objekt. Inspektion av innergårdar, fasader av byggnader, ingången till bostadskomplexet kommer att göra det möjligt att dra en preliminär slutsats om kvaliteten på husen. Man behöver också ta hänsyn till byggår och feedback från boende. Även de byggnader som är visuellt fria från defekter kan i efterhand presentera nya ägare med nrde mest trevliga överraskningarna i form av frysande väggar, hög hörbarhet, lågkvalitativa inredningsdetaljer, etc.

Vilka dokument att fråga om

Federal lag nr 214, som reglerar deltagande i delad konstruktion, fastställer byggherrens skyldighet att tillhandahålla flera dokument för granskning av alla intresserade. Dessa inkluderar:

• stadgan för byggföretaget i den senaste upplagan och andra ingående dokument;
• certifikat för statlig registrering av utvecklaren som en enskild företagare eller juridisk person;
• intyg om skatteregistrering;
• redovisningsdokument för tre kalenderår;
• revisionsberättelse om bolagets verksamhet.

Det här är allmänna dokument som du först måste kontrollera med byggherren av den nya byggnaden. Företaget är skyldigt att på begäran tillhandahålla sina original eller attesterade kopior. Men å andra sidan kan bekantskap med dessa dokument inte kallas ett 100% alternativ som gör att du kan kontrollera utvecklarens tillförlitlighet när du köper en ny byggnad. Denna information är i regel av formell karaktär och är tillgänglig för varje utvecklare, så den genomsnittliga köparen kommer inte att ges någon särskild information. Det enda värdet för potentiella investerare är revisionsrapporten, enligt vilken specialister kommer att kunna dra slutsatser om företagets finansiella ställning.

Där det är viktigare att sätta sig in i projektdokumentationen. Förutom huvudpaketet med papper, finns tillgången till:

• markägaravtal;
• slutsatser från regeringsexperter;
• tillstånd från regionala myndigheter för byggnation;
• utdrag från Unified State Register of Legal Entities.

När man frågar hur man kontrollerar byggherren när man köper en ny byggnad, bör man inte glömma de dokument som måste krävas omedelbart vid tidpunkten för ingåendet av kontraktet. Innan du sätter din underskrift i avtalet om aktieandel måste du försäkra dig om att företaget verkar inom lagen. Så, vilka utvecklardokument behöver du kontrollera? Se till att se till att den person som företräder företagets intressen har befogenhet att genomföra transaktionen. Om avtalet är undertecknat av en anställd i företaget måste han ha en motsvarande fullmakt från generaldirektören. I de fall en part i avtalet är en person som inte har dessa befogenheter, ogiltigförklaras avtalet, och alla förpliktelser enligt det upphävs, trots överföringen av pengar. Du måste vara uppmärksam på namnet på den person som utfärdade handlingen, fullmaktens giltighetstid och rätten att utföra vilka operationer den ger.

Vad mer kan indikera företagets tillförlitlighet

De flesta användare samlar in information om byggherren de är intresserade av på olika forum som ägnas åt att diskutera projekt, kostnaden för en ny byggnad, för- och nackdelar med lägenheter etc. Här kommer du inte att kunna kontrollera utvecklarens dokument, men du kan ta reda på klagomål från aktieägare, förstå vad det kan finnas inkonsekvenser och under vattnetstenar i färd med fastighetsregistrering. Om det finns fler klagomål än positiva recensioner bör du omvärdera köpbeslutet. I händelse av att dussintals aktieägare anklagar utvecklaren för uppriktigt bedrägliga handlingar, ständiga brott mot tidsfristerna för färdigställande av objekt, eller till exempel vägran att tillhandahålla dokument om lagligheten av byggandet på en viss tomt, är det bättre för att hitta ett annat företag.

Många är intresserade av vilka dokument som ska kontrolleras med utvecklaren så att du kan få reda på hans pågående stämningar. Men även om information som bekräftar förekomsten av vissa tvister mellan byggföretaget och medinvesterare, entreprenörer eller aktieägare var allmän egendom skulle det inte betyda något. Rättstvister är en vanlig praxis på fastighetsmarknaden, särskilt för stora företag som årligen beställer hundratusentals kvadratmeter boyta. Tvistlösning hanteras av en stab av jurister, så dessa frågor har ingenting att göra med byggprocessen och de medföljande tekniska frågorna.

Hur kontrollerar du en utvecklare för konkurs

Under 2014 antogs den federala lagen, som förpliktade alla byggföretag att försäkra sitt ansvar gentemot aktieägare genom en bankgaranti, en försäkring eller ett avtal med Mutual Insurance Society. Och 2017 gjordes nya ändringar i den specificerade federala lagen, enligt vilken utvecklare nu måste tilldela medel till den enhetliga kompensationsfonden för delad konstruktion. Syftet med denna statliga organisation är att styra budgeten för att finansiera långsiktigt byggande och att betala av skulder till aktieägare i händelse av att byggherren går i konkurs.

Hur kontrollerar man om företaget har fått officiell status som insolvent innan aktieavtalet ingicks? Särskilda register kommer att hjälpa till i denna fråga. För att använda en av dem måste du gå till den officiella webbplatsen för skiljedomstolen. I avsnittet "Enstaka arkivskåp", genom sökfiltret, ställ in parametrarna i kolumnen "Deltagare i ärendet", anger "Respondent", ange sedan namnet på utvecklaren och välj den aktiva knappen "Konkurs". Alla arkiverade och pågående insolvensfall av juridiska personer och individer kommer att visas på skärmen.

Hemdrifttagning: grundläggande formaliteter

Äntligen är affären klar och alla tidsfrister för att lämna över föremålet till de boende, som ser fram emot dagen för att fira inflyttningsfesten, har kommit upp. Men, som det visade sig i praktiken, vet många inte hur man kontrollerar en lägenhet från en byggherre.

Deadlines för slutförande av byggnadsarbeten är föreskrivna i DDU. Om byggherren inte har tid att överlämna objektet i tid, är han skyldig att informera köparna två månader före utgången av denna period och föreslå att motsvarande bestämmelse i kontraktet ändras. Dessutom är det också viktigt att separera begreppen driftsättningsperiod och överföring av nycklar till ägare. Som regel kommer nya bosättare att kunna flytta in i nya lägenheter tidigast nästa dag efter godkännandet av objektet.statlig kommission. Dessutom bör tidpunkten för överlämnandet av nycklarna till hyresgästerna också anges i kontraktet. Det inträffar vanligtvis 4-6 månader efter att driftsättningstillståndet har erhållits.

Till alla aktieägare är utvecklare skyldiga att skicka ett meddelande om beredskap av objektet med rekommenderat brev senast en månad före överlämnandet av nycklarna. Men oftare får köpare goda nyheter via telefon och uppmanas att komma till kontoret för att verifiera dokument. Du måste komma dit med ditt pass och en kopia av avtalet. Om den köpta bostaden är registrerad hos flera ägare måste var och en av dem vara närvarande och om detta inte är möjligt ska du utfärda en fullmakt till ditt ombud.

en mot en. Exploatören är skyldig att utföra leverans av objektet enligt en viss föreskrift och den nya ägaren har rätt att inte acceptera det om det föreligger äktenskap, brister. Innan du undertecknar handlingen om godkännande och överföring är det nödvändigt att kontrollera genomförandet av varje mindre detalj i lägenheten enligt avtalet. Dessutom bör du se till att byggherren har fått tillstånd att ta i drift, och att huset redan har tilldelats en adress.

Om byggherren har försenat leveransen av objektet i tid har köparen rätt att få ersättning. Samtidigt måste det förstås att ingen utvecklarekommer att ta initiativet och kommer inte att betala påföljden av egen fri vilja. Den nya ägaren har rätt att lämna in en fordran till företagets huvudkontor och invänta dess prövning inom 10 dagar. Många företag erbjuder i sådana fall sina kunder förhandslösning av tvisten, med angivande av ersättningsbeloppet och betalningsperioden.

Besiktning av lägenheten

Innan du går till överlåtelse och överlåtelse av lägenheten måste ägaren återigen öppna sitt exemplar av aktieavtalet och noggrant studera kapitlet som beskriver egenskaperna hos det inflyttningsklara objektet. Här anges alla typer av arbeten som utvecklaren åtar sig att utföra. Under inspektionen är det tillrådligt att inte släppa DDU ur dina händer för att omedelbart kunna påpeka för representanten för utvecklarföretaget de identifierade inkonsekvenserna.

Så, vad ska man kontrollera när man accepterar en lägenhet från en byggherre? Låt oss lista allt du behöver vara uppmärksam på:

• Ytterdörr. Den måste vara korrekt monterad och öppna fritt, tätt mot öppningen. Var uppmärksam på funktionen hos instickslåset.
• Väggar. Även en minimal avvikelse från vertikalen är inte tillåten, medan lokala oregelbundenheter kan vara inom 5 mm. Du bör också mäta lägenhetens yta och se till att placeringen av väggarna motsvarar dess schematiska layout.
• Golv. Det bör inte finnas några lufthål eller buntar. Du kan hitta dem genom att knacka på några fragment med en hammare.
• Tak. dropparoch luckor vid fogarna, är avvikelsen mellan den faktiska höjden på taken och den deklarerade en anledning till att vägra acceptera lägenheten. Men om köparen planerar att installera sträcktak kan du blunda för mindre defekter.
• Windows. Strukturer av märket som anges i DDU av utvecklaren måste installeras. Du måste själv kontrollera integriteten hos de dubbelglasade fönstren, funktionaliteten hos beslagen, graden av tillslutning av luckorna, närvaron av ett visir på loggian (om någon).
• Elektriska ledningar. Med hjälp av speciella testare kan du kontrollera funktionen hos alla strömbrytare och uttag. Om deras närvaro inte föreskrivs i avtalet, se till att det finns alla ledningar för vidare anslutning.
• Ingenjörskommunikation. Värme-, avlopps- och ventilationssystem, alla avstängningsventiler, T-stycken, avloppsrör, handfat, toalettskål, värmeelement etc. är föremål för verifiering.
• Slutför. Det är nödvändigt att uppmärksamma kvaliteten på materialen som används, deras varumärke. Det ska inte finnas några sprickor, nagg eller öppna sömmar.

Slutligen bör du också registrera avläsningarna på de mätare som är installerade i lägenheten och utanför den. Det är tillrådligt att spara data från mätanordningar och jämföra dem med de som anges i deras pass. Dessutom kan du kontakta byggherren med förfrågan om att visa källaren eller den övre tekniska våningen. Aktieägare har rätt att komma åt vilken del av byggnaden som helst för att säkerställa att rör eller tak inte läcker och att det inte finns främmande lukter.

Sista steg

Om ägaren inte har några anspråk på den färdiga lägenheten är acceptansbeviset undertecknat. I annat fall, om brister upptäcks, upprättas en bristfällig handling. Den anger hela listan över kundklagomål, samt adress, lägenhetsnummer, detaljer och information om byggherreföretaget.

Utvecklaren inbjuder aktieägaren att se om efter eliminering av defekter. Om köparen inte har några allvarliga anspråk, men av någon anledning vägrar att ta emot lägenheten, har byggherren rätt att ensidigt överlåta objektet.