Hur säljer man en lägenhet på egen hand? Skatt för den sålda lägenheten. Försäljning av fastigheter utan mellanhänder

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Är det möjligt att sälja fastigheter utan mellanhänder? För att svara på denna fråga är det nödvändigt att förstå orsakerna till vilka fastighetsägare vänder sig till dem. När de tillgriper tjänster från byråer tror många felaktigt att det tar fullt ansvar för lägenheten som köpts med dess hjälp. Detta skäl för att vända sig till förmedlingstjänster är inte vettigt. Enligt lagen ingås köpeavtalet av säljaren och köparen, och fastighetskontoret är bara en mellanhand. Det tar inget juridiskt eller ekonomiskt ansvar. Detta ska framgå av serviceavtalet mellan beställaren och byrån. I bästa fall kommer den att kunna företräda säljarens intressen i rättsliga förfaranden.

Många använder tjänsternamellanhänder för att undvika oförutsedda situationer eller bedragare. Genom att veta hur du säljer en lägenhet på egen hand, nämligen alla hot och finesser i varje skede av transaktionen, kan du skydda dig själv så mycket som möjligt och klara dig utan hjälp av en byrå.

Mäklare utför mödosamt arbete, så proffsarvodet är högt. Men en stor andel av människor som är villiga att anstränga sig och spara pengar tillgriper fortfarande tjänster från mellanhänder. Det finns bara en anledning - de vet inte hur man säljer en lägenhet utan en mäklare. Efter att ha bekantat dig med alla steg i förfarandet för att köpa en lägenhet kan du säkert klara dig utan förmedlingstjänster.

Första stegen: hur man utvärderar, lägger ut till försäljning och organiserar en visning av en lägenhet

Hur säljer man en lägenhet på egen hand och var ska man börja? Före transaktionen måste du gå igenom de tre första stegen för försäljning av en fastighet:

1. Först och främst måste du sätta rätt pris för lägenheten. För att göra detta måste du studera liknande fastighetserbjudanden. Med hjälp av reklamtidningar, Internet, hitta annonser för försäljning av lägenheter i samma område av staden med ungefär liknande parametrar: skick, område, plats och andra. Du kan ringa flera liknande alternativ och förtydliga alla detaljer närmare, samt fråga hur länge lägenheten säljs. Vid bildandet av kostnaden bör man ta hänsyn till att köparen kan pruta. Vanligtvis är förhandlingar upp till 5 % av det önskade priset.
2. Efter att ha fastställt den ungefärliga kostnaden för lägenheten bör du dra till dig uppmärksamheten från så många potentiella köpare som möjligt. Måste arkiverasen annons i populära reklampublikationer, gratistidningar, placera den på internetsidor och klistra in den på särskilda tavlor med information. Annonsen ska kort innehålla all information om lägenheten och ett telefonnummer för kontakt. För att förhindra att potentiella köpare ringer dygnet runt kan du ange en specifik tid för samtal. Annonsen bör uppdateras så ofta som möjligt.



3. Alla säljare, och särskilt kvinnor som är intresserade av hur man säljer en lägenhet själva, kommer att behöva råd i detta skede. Kundbesök bör behandlas med försiktighet:

• för att boka tid på dagtid, helst på en ledig dag;
• var på mötet helst tillsammans med någon du känner;
• ta bort värdesaker och pengar från framstående platser;
• visa aldrig originaldokument före transaktionen, endast fotokopior.

Ta emot en insättning

Du behöver inte skynda dig att ta bort annonser till försäljning, plötsligt ändrar sig en person och säljaren kommer att förlora en potentiell kund. Efter att ha kommit överens om ett pris är det nödvändigt att erbjuda köparen att göra en förskottsbetalning. De som är självständigt involverade i transaktionen och studerar hur man säljer en lägenhet utan en fastighetsmäklare behöver veta - juridiskt kan detta ögonblick formaliseras på olika sätt: skriv ett förhandsavtal (ett kvitto för att ta emot ett förskott) eller upprätta en preliminär överenskommelse om deposition. För bekvämlighet och säkerhet måste detta försäljnings- och köpeavtal innehålla en fullständig beskrivning av det föremål som säljs och villkoren för förskottet. Sedan, i händelse av avslag på transaktionen, kommer köparen att vara skyldig att återbetala meroch straff.

Hur upprättas ett försäljningskontrakt?

Huvudsteget i denna process är att upprätta ett korrekt försäljnings- och köpavtal, som ska vara klart 2-3 dagar före utsatt tid för transaktionen. Formen för detta dokument är vald: attesterad eller enkel skriftlig (PPF). Båda typerna av registrering har samma rättskraft. Den som studerar hur man självständigt säljer en lägenhet på bolån bör dock vara medveten om att i det här fallet, enligt lagen, måste kontraktsformen endast attesteras.

Att utarbeta ett PPF-kontrakt är mer ekonomiskt och kostar cirka 50-70 dollar. Med dokumentets notarieformulär tar notarien också en extra procentsats av försäljningsbeloppet. Naturligtvis kommer kostnaden för denna typ av registrering att kosta mycket mer, så du bör inte välja den attesterade formen av kontraktet och spendera extra pengar utan att behöva.

PPF-avtal kan upprättas av dig själv eller ta hjälp av en advokat. I vilket fall som helst måste du noggrant studera avtalet om försäljning av fastigheter och noggrant kontrollera var och en av dess punkter:

• vem säljer och till vem (fullständigt namn och passuppgifter);
• adress och fullständig överensstämmelse med de viktigaste parametrarna som föreskrivs i kontraktet med BKB-certifikat - f nr 11A och f nr 22A;
• försäljningsvillkor, lägenhetspris och avräkningsformulär;
• riktigheten av äganderättsdokument som beskrivs i kontraktet;
• tiden för frigivning av lägenheten och utskrivning av registrerade personer från den, som regel,är 14 dagar.

Registrering av köpekontrakt

Det bekvämaste och säkraste sättet att bosätta sig på är ett värdeskåp. Det är tillrådligt att öppna det i en pålitlig bank belägen i neutr alt territorium. Ett bankfack garanterar att säljaren får sina pengar omedelbart efter att ha fyllt i alla nödvändiga dokument.

Efter att pengarna har placerats i en bankcell måste du skicka in för registrering till Federal State Registration Service (FSGRKK) avtalet om köp och försäljning av fastigheter med underskrifter och följande dokument:

• titelhandling för lägenheten som säljs (köp- och försäljningsavtal, arvsbevis, samt alla andra dokument som bekräftar ägarens rättigheter);
• fastighetspasset för lägenheten som erhållits från BTI-specialister;
• kopia av det finansiella och personliga kontot (AKC) i originalet och ett utdrag ur husboken;
• originalcertifikat F nr. 22A (obligatoriskt) och F nr. 11A (om nödvändigt) mottagna vid BTI;
• fotokopior av pass från alla deltagare i transaktionen;
• för kvinnor som lär sig att sälja en lägenhet själva bör du veta att samtycke från mannen som är registrerad i lägenheten krävs, och för mannen - hustruns samtycke;
• om det finns barn kommer i vissa fall tillstånd från vårdnadshavaren att krävas;
• i det fall när lägenheten är gemensam, måste grannarna (om de är ägare till andra rum) eller staden (om de återstående rummen inte är privatiserade) vägras;
• andra handlingar enligt registreringstjänstemannens bedömning (födelse, död ochandra).

Om registratorn accepterade dokumenten är allt gjort korrekt. Den här anställde kommer att ge ett kvitto på mottagandet av dokument och ställa in tiden när det är nödvändigt att hämta. Som regel registreras dokument i FSGRKK i genomsnitt två veckor, sedan får köparen och säljaren ett registrerat försäljningsdokument. Båda parter måste noggrant kontrollera det mottagna kontraktet för stavfel och fel. Om allt är bra måste säljaren få nyckeln till bankfack från köparen.

Varför behöver vi ett överlåtelsebrev?

Upplåtelsen av lägenheten sker i enlighet med de avtal som anges i köpekontraktet. Överlåtelsehandlingen är en viktig handling som upprättas under transaktionen i någon form. Den beskriver lägenhetens skick. Ibland ersätter ett försäljningskontrakt det, men det är fortfarande bättre att upprätta ett sådant papper separat. Det går givetvis att nå muntliga överenskommelser, men det är klokare att skydda sig. En viktig punkt för säljare som studerar hur man säljer en lägenhet utan fastighetsmäklare: tills överlåtelsehandlingen är undertecknad är säljaren ansvarig för lägenhetens fysiska skick (översvämning, brand, stöld) och betalar också alla elräkningar.

När betalas skatt?

Alla säljare är intresserade av frågan om det är nödvändigt att betala skatt för den sålda lägenheten. Det finns så viktiga punkter i lagstiftningen:

• om en person har ägt en lägenhet i 3 år eller mer, då när den säljs är ägaren befriad från beskattningi enlighet med punkt 17.1 i artikel 217 i Ryska federationens skattelag, men måste fortfarande lämna in en nolldeklaration;
• när säljaren har ägt bostad i mindre än 3 år, är han enligt punkt 1 i artikel 220 i Ryska federationens skattelag skyldig att betala 13 % av skatten på beloppet, beräkningsschema som ägaren väljer efter eget gottfinnande.

Två formler för att beräkna skatt:

• formel 1: subtrahera kostnaden för att köpa den från vinsten för försäljningen av lägenheten;
• formel 2: subtrahera 1 miljon rubel från beloppet för försäljningen av en lägenhet.

De som sysslar med frågan om "hur man säljer en lägenhet på egen hand" och inte känner till lagens alla krångligheter, lite användbar information kommer väl till pass:

1. Om lägenheten köptes till aktuellt försäljningspris eller högre, så är det bättre att använda den första beräkningsformeln, eftersom skattebeloppet blir negativt, vilket innebär att du inte behöver betala någonting. Till exempel köpte ägaren en lägenhet för två år sedan för 2 miljoner rubel och sålde den nu för 1,8 miljoner rubel, då enligt formeln 1,8 miljoner rubel. - 2 miljoner rubel.=-0,2 miljoner rubel - Ingen skatt på förlust.
2. När lägenheten praktiskt taget gavs bort (genom arv, donation) är det klokare att ta hänsyn till den andra formeln.
3. I enlighet med punkt 1 i artikel 229 i Ryska federationens skattelag är det i alla fall nödvändigt att lämna in en skattedeklaration på säljarens registreringsort före den 30 april året efter det år då säljaren är registrerad. försäljning. Den beräknade icke-nollskatten måste betalas före den 15 juli.

Försäljning av en lägenhet genom ombud

När det inte finns tillräckligt med tid för mödosamtprocessen med att sälja en bostad upprättar ofta en fullmakt. Det blir till exempel en rimlig lösning i det fall flera ägare äger en fastighet. Försäljningen av lägenheter i det här fallet utförs enligt följande: alla ägare upprättar alla fall relaterade till transaktionen för en, mindre upptagen person. Oavsett anledningen till att upprätta en fullmakt finns det en mycket viktig punkt: för att undvika problem och inte lämnas hemlös är det nödvändigt att tydligt ange förv altarens befogenheter.

Mycket allvarligt och vaksamt måste du närma dig den allmänna fullmakten. Det gör det möjligt för en förv altare att göra alla slags transaktioner med egendom och förfoga över den efter eget gottfinnande, till exempel sälja den och få pengar till sig själv. En allmän fullmakt utfärdas av en notarie först efter en noggrann kontroll av huvudmannen för att avgöra om denne förstår syftet med att underteckna en så viktig typ av handling.

Det finns tillfällen då köparen vill försäkra och kräver att en klausul som bekräftar affären av ägaren av bostaden ingår i köpeavtalet. Då är det möjligt att sälja en lägenhet genom fullmakt först efter huvudmannens utlåtande, skrivet av en notarie, om giltigheten av försäljningsverksamheten.

I det fall behovet av att använda en förv altares tjänster har upphört att vara aktuellt kan fullmakten återkallas redan innan dess utgångsdatum. Uppgifter om återkallelse av fullmakten registreras i Notariekammarens informationsdatabas.

Försäljning av lägenheten där barnet bor

Nästan innevarje familj har barn. Därför, för föräldrar-säljare, är frågan mycket relevant: "Och i det här fallet, hur säljer man en lägenhet?" Barnet måste beaktas och under inga omständigheter kränka hans intressen, annars blir försäljningen av bostad problematisk. Detta övervakas av myndigheterna. Det finns två typer av köp- och försäljningstransaktioner: barnet är registrerat i lägenheten eller är ägare till en andel av bostaden.

I enlighet med bestämmelserna i art. 26, 28 i Ryska federationens civillagstiftning har minderåriga och minderåriga, endast med samtycke från deras juridiska företrädare, möjlighet att göra ett strikt specificerat utbud av transaktioner, inklusive de som involverar fastigheter. Det är möjligt att sälja bostäder där en minderårig är folkbokförd, men inte är ägare, utan tillstånd från förmyndarmyndigheterna. Undantaget är barn som berövats föräldravården eller som står under vårdnad. I denna situation krävs särskilt tillstånd från vårdnadshavaren. I vilket fall som helst, innan du säljer lägenheten, måste du hitta en ny registreringsort för barnet, eftersom barn omedelbart måste registreras på en annan plats när de skrivs ut från en bostadsort. Samtidigt bör nya bostäder vara med samma eller större yta och med liknande boendeförhållanden. Om den minderåriges rättigheter inte kränktes på något sätt, kommer det inte att vara några problem med försäljningen av lägenheten.

Om barnet är ägare till en del av lägenheten krävs lämpligt samtycke från vårdnadshavaren och vårdnadshavaren. Detta måste tas om hand i förväg, innan försäljning av bostad. Du måste kontakta förmyndarorganisationen på platsen för registrering av ett minderårigt barn och ta reda på detom det överhuvudtaget är möjligt att sälja en lägenhet, beroende på detaljerna i ett visst fall. Om transaktionen föreskrivs i lag måste du ta reda på vilken tid tillståndet för försäljningen kommer att vara klart och börja samla in de nödvändiga certifikaten. Sedan, vid upprättandet av ett köpedokument, kommer säljaren utan barn (om han är under 14 år) eller med honom (när han är över 14 år) till förmynderskaps- och förmyndarmyndigheterna för att fylla i och underteckna en ansökan. Den andre vårdnadshavaren (make/maka, även om paret är skilt) ska också vara närvarande och ge samtycke. Sedan kan du på utsatt dag få ett färdigt tillstånd.

Exceptionella fall:

• Om du planerar att byta bostadsort på grund av att du flyttar till en annan ort, är transaktionen endast möjlig med vårdnadshavarens tillstånd, och det mottagna beloppet för lägenheten överförs till bankkontot hos mindre. Föräldrar får 3 månader från försäljningsdagen på sig att köpa en ny bostad och registrera en liknande andel i barnets egendom. I annat fall förbehåller sig förmynderskapsmyndigheterna rätten att säga upp köpekontraktet.
• När man flyttar för permanent uppehållstillstånd utanför landet, är det nödvändigt att lämna in en lista över vissa dokument som mottagits från OVIR till vårdnadshavaren.
• Om nya bostäder byggs måste det vara i slutskedet av byggandet för att få tillstånd från förmyndarmyndigheterna. En minderårig måste tillfälligt registreras någonstans (hos vänner, släktingar). Vid ansökan om tillstånd hos vårdnadshavares organisation medförs ett avtalutvecklarföretag, som återspeglar barnets aktieinnehav.

Möjlighet att sälja en privatiserad lägenhet

Det enklaste sättet att sälja privatiserade bostäder är att sälja det helt och hållet till en köpare och dela upp vinsten efter var och ens andel. Det är också möjligt att någon av ägarna köper alla andra aktier av andra ägare. Allt är enkelt här, och transaktionsschemat är standard. Men det händer ofta att en av ägarna vägrar sälja. Hur säljer man en privatiserad lägenhet i det här fallet? Allt beror på hur fastigheten är uppdelad.

Om lägenheten är uppdelad i delar efter film, måste du först skriva en attesterad försäljningsanmälan, som anger storleken och önskat värde på ditt område som ska säljas, och skicka det med rekommenderat brev till de andra ägarna. I enlighet med art. 250 i den ryska federationens civillagstiftning har de en fördel jämfört med andra köpare. Om andra ägare inom 30 dagar inte gick med på eller vägrade att köpa, då enligt art. 250 i den ryska federationens civillagstiftning kan du utöva din rätt och sälja en andel i en gemensam lägenhet till vilken annan person som helst.

När en lägenhet delas i procent är det omöjligt att sälja den utan de andras vilja, men du kan få pengar för din andel frivilligt eller med tvång genom att gå till domstol.

Om det finns en andel av ett minderårigt barn i privatiserade bostäder kan du sälja lägenheten med tillstånd från förmynderskapsmyndigheterna.

Försäljning av en donerad lägenhet

En person som har ett presentkort kan göra sig av medegendom efter eget gottfinnande. Om ägaren vill sälja den skänkta lägenheten, i vilken han är den enda ägaren, så sker försäljningen enligt det allmänna standardschemat. Efter att ha fått pengar för fastigheter måste säljaren betala skatt. Vi diskuterade ovan hur man väljer rätt och lönsam skatteformel.

När en andel av en lägenhet tas emot som gåva, som delas med procent eller med film, liknar försäljningsschemat det som diskuteras i avsnittet "Möjligheter för försäljning av en privatiserad lägenhet".

Försäljning av lägenhet i bolån

Trots några av de hinder som följer med transaktioner med panträtt är det möjligt att sälja en lägenhet i bolån. Det finns flera sätt att utföra denna operation:

1. Stäng lånet i förtid genom att betala tillbaka det med ditt eget sparande eller, om köparen samtycker, med ett förskott från honom.
2. Du kan sälja en lägenhet utan att först betala tillbaka låneskulden. För att göra detta måste du skriva en ansökan till banken och vänta på godkännande. Han kan vägra om försäljningen sker under moratoriet för förtida stängning av lånet. Om banken går med på det men insisterar på sitt deltagande i transaktionen, öppnas två bankceller i den: köparen placerar lånebeloppet i den första och den återstående skillnaden i den andra. Efter borttagandet av belastningen från bostaden upprättas en köp- och försäljningsaffär. I det här fallet, även när du säljer en lägenhet utan en fastighetsmäklare, måste du betala en provision till banken för att öppna bankfack och stödja transaktionen.
3. Om långivaren går med på försäljningen utan föregåendeåterbetalning av låneskulden och samtycker till att inte delta i transaktionen, är det nödvändigt att ingå ett preliminärt försäljningsdokument. Sedan, efter att ha betalat för lånet med pengarna från köparen, får ägaren dokument för att häva förbudet och går till registreringskammaren. Därefter slutför säljaren transaktionen hos notarie.
4. Du kan sälja en lägenhet med ett lån. Köparen måste lämna in alla nödvändiga dokument till banken som bekräftar hans solvens, och han har redan beslutat om alternativet att ersätta låntagaren. Med ett positivt beslut omregistreras fastighetsrätten, fastigheten står kvar i panten och säljaren får skillnaden mellan kostnaden för den sålda lägenheten och resterande skuld utan borgenärens medverkan.

Slutsats

Det visar sig att olika lägenheter: privatiserade, den vars ägare är ett barn, inteckning, donerad - kan säljas utan hjälp av en fastighetsmäklare, som känner till alla steg i transaktionen från att sätta priset till att ta emot summa pengar. Genom att ha en uppfattning om farorna och krångligheterna med denna process och lägga ner mycket tid och ansträngning på affären kan du sälja din lägenhet på egen hand.