Hur man säljer en lägenhet utan skatt: lagliga sätt att undvika att betala skatt

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Försäljningen av bostadsfastigheter är en komplicerad och långdragen process, som gör att säljaren har en viss inkomst. För det måste du betala en skatt i form av 13% av försäljningsvärdet, men i vissa situationer har medborgare rätt att få befrielse från att betala denna avgift. För att göra detta måste några enkla krav uppfyllas. Därför borde folk förstå hur man säljer en lägenhet utan skatt. Metoden som används måste vara laglig, för om säljaren vill lura skatteverket genom att ange fel belopp i kontraktet, så kommer skatten att beräknas utifrån fastighetsregistret, inte objektets försäljningsvärde.

Sätt att minska skattebasen

Ofta funderar man på om det går att sälja en lägenhet utan skatt. Förfarandet kan visserligen genomföras utan negativa skattekonsekvenser, men endast om vissa krav är uppfyllda. De viktigaste sätten att befria från personlig inkomstskatt inkluderar:

• om lägenheten köptes med kontanter eller bolån,då kan den säljas utan att betala skatt först efter 5 år;
• om bostaden erhölls på grundval av en vederlagsfri transaktion, behöver du bara vänta tre år;
• det är tillåtet att sälja ett objekt tidigare, och om försäljningspriset är lägre än köpeskillingen, har medborgaren ingen inkomst, så det finns ingen anledning att beräkna och överföra personlig inkomstskatt till budgeten;
• om kostnaden för boende är mindre än 1 miljon rubel, till exempel om ett rum på ett vandrarhem säljs, kan du använda ett skatteavdrag på 1 miljon rubel, så att du bara får en negativ skattebas;
• om försäljning och köp av annan fastighet genomförs inom ett år, kommer medborgaren att kunna använda den ömsesidiga regleringen av avdrag.

Varje alternativ har sina egna egenskaper, så ägaren av bostaden bestämmer hur lägenheten ska säljas utan skatt. Du bör inte förhandla med köparen om att skriva felaktig information i kontraktet, eftersom detta bara kommer att leda till att specialisterna från Federal Tax Service kommer att beräkna skatten baserat på fastighetsvärdet på bostäder.

Ägandetid för den köpta lägenheten

Oftast är folk intresserade av frågan om hur mycket man kan sälja en lägenhet utan skatt. Om bostaden köptes på egen bekostnad, måste du vänta i minst fem år. Sådana ändringar i skattelagstiftningen gjordes redan 2016.

Även om bostaden köptes med hjälp av moderskapskapital, ett bolån eller en arbetsgivare var köparen i köpekontraktetdirekt skattebetalare. Därför, om han inte vill betala personlig inkomstskatt på försäljningen av objektet, måste han vänta i fem år.

Fram till 2016 var det nödvändigt att vänta endast tre år, oavsett hur fastigheten togs emot av säljaren. Men på grundval av federal lag nr 382 gjordes ändringar i skattelagen, som ändrade ägandeperioden för fastigheter för att få befrielse från inkomstskatt. Därför, i art. 217.1 Skattelagstiftningen kan du studera reglerna för beräkning av denna avgift vid försäljning av fastigheter.

Funktioner för den mottagna lägenheten

Bostäder kan inte bara köpas utan också tas emot på grundval av olika vederlagsfria transaktioner. Hur länge kan man sälja en lägenhet utan skatt i detta fall? Under sådana förhållanden behöver du bara vänta tre år från datumet för registrering av äganderätten. Dessa erbjudanden inkluderar:

• boende privatiserades av alla personer som vid den tiden var folkbokförda i lägenheten;
• lägenheten ärvdes från avlidna släktingar eller vänner;
• objektet donerades av nära släktingar, som inkluderar makar, föräldrar, barn eller syskon;
• bostaden överfördes till en person på grundval av ett hyresavtal, men tidigare behöll han ägaren av denna fastighet på livstid.

I ovanstående situationer behöver du bara vänta tre år, varefter du kan sälja fastigheten utan att betala skatt. I andra situationer får du vänta fem år. Sådana förhållanden började fungera från början av 2016.

Varför finns det tidsgränser?

Alla som planerar att sälja fastigheter bör förstå när det är möjligt att sälja en skänkt lägenhet utan skatt. Behovet av att vänta är relaterat till ekonomiska nyanser, eftersom en medborgare under en sådan tidsperiod inte kommer att kunna få någon vinst från köp och försäljning av fastigheter.

Tjänstemän är säkra på att om fem år kommer inflation och värdeminskning av fastigheter att minska dess marknadsvärde avsevärt, så om en person är inriktad på att göra kommersiell vinst, då kommer den att vara minimal.

Om en person inte får en vinst från transaktionen kan han sälja fastigheten till köpeskillingen. I det här fallet betalar medborgaren inte personlig inkomstskatt på grund av bristen på inkomst. Men han måste bevisa att han verkligen inte gjorde någon vinst.

Hur beräknas termen?

Alla fastighetsägare bör veta hur man säljer en lägenhet utan skatt. Efter hur många år kan denna operation utföras? Löptiden beror på hur fastigheten erhölls av skattebetalaren.

Denna tidsperiod börjar inte alltid från det ögonblick då något kontrakt undertecknas, eftersom det ibland tas hänsyn till tidpunkten för registrering av rättigheten i Rosreestr. Därför beräknas tjänstgöringen utifrån följande regler:

• om ett köpe- och försäljningsavtal ingås, så börjar perioden från det datum som anges i avtalet om köpet gjordes på andrahandsmarknaden, och det datum som finns i fakturabeviset kan även användas om objektet köptes från utvecklaren;
• om en person får bostadgenom arv, då beaktas datumet för öppnandet av arvet, därför spelar perioden för faktisk övertagande av egendom eller mottagande av ett arvsbevis ingen roll;
• om en person saknas ger detta inte arvingarna rätt att förfoga över sin egendom, men när domstolen erkänner att en person anses död, börjar en period på tre år från det att domstolsbeslutet fattats är gjord;
• om en donation upprättades, börjar nedräkningen från det datum som anges i donationsavtalet;
• ofta köps fastighet i delar, till exempel kan en medborgare först köpa ett rum och sedan resten av lägenheten, så nedräkningen börjar från det ögonblick den första delen köps.

Om husägaren vet när han kan sälja lägenheten utan skatt, kommer han enkelt att kunna sluta en affär för försäljning av fastigheter utan rädsla för att behöva överföra en stor summa pengar till statsbudgeten.

Användar fastighetsavdrag

Om en person vet när man ska sälja en lägenhet utan skatt, men inte kan vänta i tre år, då kan han använda andra sätt för att minska skattetrycket. En sådan metod är att lämna in ett skatteavdrag. Det erbjuds alla medborgare som säljer sin lägenhet.

Enligt art. 220 i skattelagen är mängden av ett sådant avdrag 1 miljon rubel. Det är med detta belopp som skatteunderlaget, som representeras av objektets försäljningspris, minskas. Om människor medvetet underskattar priset på en lägenhet när de slutför en transaktion, då 70 % av det matrikelvärde som anges iRosreestre. Men detta villkor gäller bara för objekt som köpts efter 2016.

Om ett billigt objekt säljs, representerat av en ettrumslägenhet eller till och med ett rum, men priset får inte överstiga 1 miljon rubel. Under dessa förutsättningar är det möjligt att sälja en lägenhet utan skatt 2019, eftersom skatteunderlaget representeras av ett negativt värde.

Om priset på fastigheter är mer än 1 miljon rubel, minskar skattebeloppet avsevärt på grund av avdraget. En medborgare vill till exempel sälja en lägenhet skänkt av en släkting ett år efter att donationen avslutats. Lägenheten ligger i utkanten av staden, så den kostar bara 1,2 miljoner rubel. Säljaren kommer inte att kunna undvika att behöva betala avgiften, men han kan utnyttja skatteavdraget. För honom är skattebeloppet: (1 200 000 - 1 000 000)13%=26 tusen rubel.

Därför kan du till och med sälja en lägenhet i en ny byggnad utan skatt eller med minimibetalning, om du utnyttjar avdraget. Men under sådana förhållanden kommer skattetjänstspecialister fortfarande att skicka ett meddelande till skattebetalaren. Det går inte att bortse från, så du måste besöka FTS-kontoret för att meddela servicemedarbetarna om användningen av avdraget. Dessutom skickas en 3-personlig inkomstskattedeklaration och andra papper för den sålda egendomen till denna organisation.

Nackdelen med att använda den här metoden för att minska skattetrycket är att den bara kan användas en gång om året. Därför, om en person planerar att sälja flera fastigheter inom ett år, måste han sänka skatten på andra sätt.

Redovisning för inköpspris

Hur säljer man en lägenhet utan att betala skatt om det är omöjligt att sänka avgiften på annat sätt? En annan metod presenterar möjligheten att redovisa köpeskillingen för lägenheten. Detta alternativ är endast lämpligt i en situation där bostäder tidigare köptes på bekostnad av personliga medel eller en inteckning. Att sälja en lägenhet efter donation utan skatt på detta sätt kommer inte att fungera, eftersom medborgaren inte spenderade sina egna medel på ett sådant förvärv.

Skatten betalas uteslutande på vinster från försäljning av fastigheter. Om en person kan bevisa att han inte fick någon inkomst från transaktionen, är han befriad från att betala skatt. När kan jag sälja en lägenhet utan att betala skatt? Om du använder den här metoden kan du sälja objektet när som helst efter köpet. Processen för att använda denna metod för skattebefrielse skiljer sig i följande parametrar:

• medborgaren måste behålla de handlingar på grundval av vilka han förvärvade egendomen;
• om lägenheten säljs till samma pris som den köptes till så krävs ingen skatt;
• du behöver inte överföra medel till statsbudgeten om en lägenhet säljs till en lägre kostnad;
• om försäljningspriset överstiger köpeskillingen, betalas 13 % exklusivt av den befintliga mellanskillnaden;
• skattebetalaren måste ha officiella dokument som innehåller information om hur mycket han köpt och sålt sin fastighet för;
• den här metoden anses vara bekväm om en person behöver sälja fastigheter snabbt, ochockså dess pris överstiger 1 miljon rubel;
• det är tillåtet att använda kostnadsreduktionsmetoden samtidigt med avdraget, men endast för olika fastighetsobjekt, till exempel om en medborgare behöver sälja flera lägenheter inom ett år.

En egenskap hos den här metoden är att en medborgare måste lämna in dokumentation till den federala skattemyndigheten som bekräftar hans bristande inkomst. Dessutom måste du upprätta en inkomstskattedeklaration för tre personer.

Using netting

Det finns många sätt att sälja en ny lägenhet utan skatt. Om en person omedelbart efter försäljningen av en fastighet planerar att köpa ett annat objekt, kan han använda nettning av skatteavdrag, även om skattelagen officiellt inte har konceptet med denna metod. Den här metoden är följande:

• säljaren kan dra nytta av ett avdrag på 1 miljon rubel, och köparen kan räkna med en återbetalning av 2 miljoner rubel;
• precis fastighetsavdraget på 2 miljoner rubel. kan användas för nätning;
• avdraget kan täcka skatten som du måste betala för försäljning av fastigheter.

En medborgare säljer till exempel sin egendom för 2,5 miljoner rubel. Han har dokument som bekräftar att han för ett år sedan köpte en lägenhet för 1,9 miljoner rubel. Skattebeloppet i detta fall är: (2 500 000 - 1 900 000)13%=78 tusen rubel. Under samma år förvärvar en medborgare en annan lägenhet, vars kostnad är 2,3 miljoner rubel. Han kan utnyttja det maximalastorleken på avdraget, så han får 260 tusen rubel tillbaka för ett sådant köp.

Samtidigt kan en medborgare använda ömsesidig uppgörelse, därför 260 000 - 78 000=182 tusen rubel. kan dessutom erhållas från staten. Under dessa förutsättningar kommer medborgaren inte att behöva betala någon avgift. Men köp och försäljning av fastigheter måste bevisas med hjälp av officiella dokument.

På samma sätt kan du sälja en lägenhet efter arv utan skatt. Men i det här fallet kommer skatteunderlaget att höjas, och du måste också offra en del av ditt avdrag. Processen att sälja och köpa olika fastigheter måste slutföras inom samma skatteperiod.

Kan jag medvetet sänka försäljningspriset?

Många som funderar på hur man ska sälja en lägenhet utan skatter föredrar att använda den illegala metoden. Den består i att säljaren kommer överens med köparen om att sänka kostnaden för lägenheten i ett formellt kontrakt. I det här fallet, när en medborgare använder ett skatteavdrag, kommer en medborgare att kunna sänka skattebasen till nästan noll.

Denna metod för skattereduktion har tidigare använts av en hel del medborgare. Som ett resultat av detta ändrades lagstiftningen för att förhindra olaglig minskning av skattebasen. För att göra detta jämför skatteinspektörer försäljningspriset med 70 % av lägenhetens fastighetsvärde. Skatten beräknas utifrån den högsta siffran. Därför kommer människor helt enkelt inte att kunna sänka skattebasen avsevärt. Om en person funderar på hur man säljer en lägenhet efter privatisering utanskatt, är det önskvärt att använda andra sätt för att minska skattetrycket.

Skattemyndigheten tar hänsyn till det fastighetspris som fastställdes i början av året, när exakt transaktionen gjordes. Om det av olika skäl inte finns någon information om fastighetsindexet, måste skattemyndigheten endast ta hänsyn till det pris som anges i försäljningsavtalet. Detta villkor används inte för fastighetsobjekt som köptes av människor före 2016.

Förberedelse av dokument

Vem som helst borde veta hur man säljer en lägenhet på rätt sätt utan skatt. Efter hur många år kan en affär ingås? Du kan vänta 3 eller 5 år för att göra en affär utan skattekonsekvenser. Dessutom kan du använda andra metoder för skattereduktion. I vissa situationer kanske det inte är nödvändigt att betala det alls. Men samtidigt måste du välja en specifik metod innan du stänger en affär.

Om en person har ägt fastigheter i mindre än tre eller fem år, måste han förbereda ett visst paket med dokument till Federal Tax Service. Dessa papper inkluderar:

• 3-personlig inkomstskattedeklaration, som enkelt kan fyllas i med hjälp av speciella program som erbjuds gratis av anställda på Federal Tax Service;
• dokumentation som innehåller information om hur exakt detta föremål blev en persons egendom, och det kan representeras av ett köpeavtal, ett gåvobrev, ett arvsbevis eller ett avtal om privatisering av ett föremål;
• utdrag från USRN som bekräftar överföringen av rättigheterägande av lägenheten till en annan person;
• om det är möjligt att sänka skatteunderlaget på grund av skillnaden mellan köp- och försäljningspriset, skickas ytterligare dokumentation som innehåller information om hur mycket pengar som spenderades av skattebetalaren på köpet av detta objekt;
• om en medborgare under en skatteperiod sålde och köpte fastigheter, därför vill han dra nytta av ömsesidig kvittning, då upprättar han handlingar för båda lägenheterna, och upprättar även en ansökan om fastighetsavdrag.

All dokumentation överförs till avdelningen för Federal Tax Service, belägen på platsen för registrering av en medborgare.

Deklarationsregler

Om en person säljer bostäder före utgången av den period som fastställts i lag måste han, oavsett behovet av att betala skatt, lämna in en deklaration till Federal Tax Service. Du kan göra det själv eller med hjälp av anlitade specialister. Följande information ingår i detta dokument:

• datum för fastighetsförsäljning;
• period för lägenhetsägande;
• information om det begärda avdraget motsvarande 1 miljon rubel;
• information om köpeskillingen för objektet, om lägenheten ursprungligen köpts kontant eller med bolån;
• försäljningsdatum för objektet;
• beräkning av skatt och avgiftens exakta belopp, om det ändå blir nödvändigt att betala den;
• information om andra delägare i fastighet, om den skattskyldige var ägare till endast en andel av lägenheten.

Beräkning kan utföras automatiskt med hjälp av specialprogram som erbjuds gratis av anställda vid Federal Tax Service. Under dessa förutsättningar behöver den skattskyldige endast föra in i detta program grunduppgifterna om den sålda bostaden, det begärda avdraget och andra faktorer som gör att skatteunderlaget kan sänkas. Om en person förstår hur man säljer en donerad lägenhet utan skatt, finns det ingen anledning att betala en avgift även ett år efter att ha mottagit detta objekt.

Ansvar för utebliven skatt och bristande deklaration

Vem som helst kan, under vissa villkor, sälja en lägenhet utan skatt. Ett arv i form av en fastighet måste ha ägts i minst tre år för att få befrielse från avgiften. Om en person köper ett hus måste han vänta i 5 år. Om du använder andra metoder för befrielse från att betala avgiften måste du lämna in en deklaration till Federal Tax Service. Dessutom kan det bli nödvändigt att överföra ett mindre belopp till budgeten i form av skatt.

Om en person inte följer lagens krav kommer han att få bära ansvaret för överträdelser. Om avgiften inte betalas inom fastställda tidsfrister, så ska enligt art. 122 i skattelagen kommer att behöva betala böter på 20% av betalningsbeloppet. Även om en person av olika skäl inte känner till att han är skyldig att betala avgift, är detta inte en grund för ansvarsfrihet. Om han vägrar att frivilligt betala skatter och böter, kommer kronofogde att vara inblandade i verkställigheten av medel efter godkännanderelevant domstolsbeslut.

När ska skatt betalas?

Nästan varje person vill sälja en lägenhet utan skatt. Den period under vilken du behöver äga fastigheter beror på hur medborgaren fick detta objekt. Men om en person akut behöver sälja sin lägenhet kan han använda andra sätt för att minska skatteunderlaget. Det är inte alltid möjligt att förlita sig på dessa metoder för befrielse från att betala avgiften, så ibland måste skattebetalarna fortfarande överföra en liten summa pengar till budgeten.

Baserat på art. 220 i skattelagen måste detta förfarande vara slutfört före utgången av april året efter redovisningsåret. Om betalningen är för betydande kan medborgaren ansöka till Federal Tax Service med en ansökan om en avbetalningsplan. Samtidigt är det viktigt att bevisa att en medborgares ekonomiska ställning är så dålig att han inte klarar av en sådan skattebörda.

När överlämnas dokument?

Om ägandetiden för fastigheter inte överstiger tre år, även i en situation där du inte behöver betala skatt, måste en medborgare överföra viss dokumentation till Federal Tax Service. Den innehåller också 3-NDFL-deklarationen, som bekräftar att skattebetalarna verkligen inte kan överföra någon summa pengar till statsbudgeten.

Det är nödvändigt att lämna in en deklaration med andra papper före den 15 juli året efter rapporteringen.

Betalar pensionärer skatt?

Alla säljare funderar över hursälja en lägenhet utan skatt. Varje person måste betala avgiften om lagkraven för ägandetiden inte uppfylls. Det spelar ingen roll säljarens ålder och ekonomiska situation. Därför måste även pensionärer som inte är arbetsföra medborgare betala personlig inkomstskatt när de får inkomster från försäljning av fastigheter.

För pensionärer gäller inga förmånliga priser eller andra förmåner. De måste ta hänsyn till de tidsfrister som föreskrivs för alla skattebetalare. Om de av olika anledningar inte har tid att överföra det nödvändiga beloppet till budgeten, måste de betala böter eller ställas inför kronofogde.

Även om säljaren är minderårig måste föräldern eller vårdnadshavaren fortfarande betala skatt på säljaren. Samma regel gäller för funktionshindrade som endast uppbär ersättning från staten. Därför bör folk vara medvetna om de skattemässiga konsekvenserna av deras beslut när de säljer fastigheter.

Slutsats

Alla vill sälja en lägenhet utan skatt. Arv i form av bostadsfastighet kan säljas utan att betala avgift efter tre års ägande. Detta villkor gäller för alla föremål som tas emot på grundval av vederlagsfria transaktioner. Den köpta lägenheten kan säljas utan skattekonsekvenser först efter fem år.

Det finns andra sätt att få skattebefrielse eller sänka din skattebas. Men när du använder dem måste du i alla fall lämna in en skattedeklaration och andra dokument till Federal Tax Service. Om den skattskyldige av olika skäl inte lämnar handlingar till skattentjänst eller inte överför det erforderliga beloppet i form av skatt, då måste emuen ta de negativa konsekvenserna av sitt beslut.