Köpa en lägenhet med olaglig ombyggnad: risker, möjliga problem, lösningar och råd från fastighetsmäklare

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

I enlighet med gällande lagstiftning måste allt arbete som rör layout av lägenheter godkännas av relevanta tillsynsmyndigheter. Men som praxis visar försummar vissa oansvariga medborgare detta, vilket gör att människor som köper sekundärbostäder har vissa problem. Förutom? normativa handlingar kompletteras och förändras ständigt, därför kan det som tidigare var korrekt vid någon tidpunkt upphöra att vara det. Mot denna bakgrund uppstår en ganska logisk fråga: vad är risken med att köpa en lägenhet med en olaglig ombyggnad? Låt oss försöka förstå detta mer i detalj och ta reda på vilka risker fastighetsköpare kommer att möta, samt hur du försäkrar dig själv och undviker en massa problem.

Allmän information

Innan jag berättarom vad som hotar att köpa en lägenhet med en olaglig ombyggnad, låt oss titta på de grundläggande villkoren och regelverket. Processen att göra ändringar i projektet för bostadshus regleras av Ryska federationens bostadskod. Den anger alla villkor, förfarandet för att utfärda tillstånd, tillhandahåller en klassificering av ombyggnad och bestämmer också påföljden för eventuella brott mot lagen.

Det är viktigt att förstå att inte allt arbete med att ändra konfigurationen av en bostad kräver tillstånd. I vissa fall kommer det att räcka att bara meddela BTI om den planerade reparationen, så att de anställda i denna statliga organisation kommer att dokumentera framtida förändringar. Dessa inkluderar följande:

• överföring av VVS-utrustning;
• montera en dörröppning i en bärande vägg;
• renovering och inglasning av balkonger;
• konstruktion av en vestibul som ökar värmeisoleringsegenskaperna i bostadslokaler;
• konstruktion av invändiga skiljeväggar;
• överföringsdörröppningar.

Att köpa en lägenhet med olaglig ombyggnad i något av ovanstående fall hotar ingenting, eftersom de inte strider mot normerna i bostadslagen och inte kräver tillstånd.

Nyckelkrav för myndighet

Låt oss titta närmare på dem. Om dina planer inkluderar att köpa en lägenhet kan illegal ombyggnad orsaka en hel del problem, t.ex.om du senare vill omregistrera handlingarna eller sälja vidare bostadsytan. Därför bör du veta i vilka fall det är förbjudet att göra några ändringar i konfigurationen av bostadslokaler. Dessa inkluderar följande:

• om bostadsförhållandena försämras till följd av ombyggnad eller om det gör det svårt att komma åt kommunikation;
• platsen blir osäker eller obeboelig;
• i det fall då arbetet berör delar av huset som är reserverat för civilförsvarets eller räddningsdepartementets verksamhet;
• påverka styrkan och hållbarheten hos bärande strukturer;
• skapa ett hot om kollaps av en byggnad eller störa den normala driften av närliggande byggnader;
• försämrad ventilationsutrustning;
• öka belastningen på bärande strukturer.

Att köpa en lägenhet med olaglig ombyggnad i det här fallet är oönskat, eftersom det är kantat av negativa konsekvenser. Se nedan för mer information om vilka konsekvenser du kan möta.

Typer av bostadskonverteringar

Så vad behöver du veta om detta? Om du har vägt alla risker med att köpa en lägenhet med olaglig ombyggnad och går med på att ta ett sådant riskfyllt steg, måste du ha en detaljerad uppfattning om vad det kan vara. Den nuvarande lagstiftningen delar upp återuppbyggnaden av bostadsyta i två typer:

• enkelt;
• svårt.

Skillnaden mellan demär att i det första fallet är det nödvändigt att förse tillsynsmyndigheterna med endast en skiss, och i det andra fallet är det nödvändigt att utveckla ett projekt. Om du planerar att flytta dörröppningar eller flytta VVS-utrustning, räcker det med att skicka in en skiss till BTI för godkännande. Dessutom kommer alla ändringar av lägenhetens plan att krävas.

Komplex ombyggnad är mer problematisk och tidskrävande, eftersom du kommer att behöva utveckla och godkänna ett projekt i flera statliga organisationer. Hela processen tar ungefär sex månader, och du måste också betala i genomsnitt 60 000 rubel. Efter att tillståndsunderlaget har mottagits måste lägenhetsägaren meddela BKB, som genomför en teknisk inspektion och utfärdar en handling.

Om du kringgår denna procedur kan vissa konsekvenser uppstå när du köper en lägenhet. Otillåten ombyggnad, om den upptäcks av relevanta tillsynsmyndigheter, är straffbar enligt tillämplig lag.

Vad händer om du köper en fastighet med en ej godkänd omkonfiguration?

Många är intresserade av frågan om vad som hotar olaglig ombyggnad vid lägenhetsköp. Och detta är inte förvånande, eftersom den sekundära marknaden är full av erbjudanden för försäljning av bostäder med olika kränkningar. I det här fallet ligger inte hela ansvaret på säljaren utan på köparen. Därför, när du väljer en lägenhet, bör du vara mycket försiktig med att studera dess tekniska pass och annan dokumentation. När allt kommer omkring, omefter att transaktionen är slutförd kommer eventuella överträdelser att upptäckas av tillsynsmyndigheterna i framtiden, då måste du betala böter.

Köpa en bostad på kredit

Så vad behöver du veta om detta? Olegaliserad ombyggnad vid köp av en lägenhet på en inteckning är endast möjlig när det inte finns några skillnader mellan den tekniska dokumentationen och den faktiska planen för fastigheten. I det här fallet är allt inte så skrämmande, eftersom allt ansvar ligger helt och hållet på den person som agerar som den juridiska ägaren av bostaden vid tidpunkten för köp-/försäljningstransaktionen. Därför, om du inte har tillräckligt med pengar för att köpa bostadsyta för kontanter och du vill få ett lån för det, rekommenderas det att du först rådgör med en specialist som kan kontrollera all dokumentation för överensstämmelse med grundläggande juridiska standarder.

Vilka risker bör jag överväga?

Denna aspekt bör ges särskild vikt. Som tidigare nämnts är konsekvenserna av olaglig ombyggnad vid köp av lägenhet en penningavgift. Dess storlek beror på många faktorer och når i vissa fall mycket anständiga mängder. Som regel kan du komma undan med att betala böter om förändringen i bostadens konfiguration inte medförde några konsekvenser, nämligen att den inte skadade närliggande lokaler eller byggnader, såväl som deras ägare. I övrigt föreskrivs i lagstiftningen straffansvar, som redan är allvarligare. Dessutom offreten part kan begära ytterligare påföljder genom domstol, och i de flesta fall lyckas de få dem. Sådana fall inkluderar följande:

• brott i ventilationens funktion;
• manifestation av mekaniska skador på byggnaders fasad;
• minskning av ljudisoleringsegenskaperna hos bärande konstruktioner.

Om du planerar en ombyggnad är det bättre att inte fuska, eftersom bullret från byggverktyg säkert kommer att berätta för grannar om reparationen, som kan rapportera till relevanta tillsynsmyndigheter. Dessutom får arbeten inte utföras i enlighet med grundläggande regler och föreskrifter och leda till avbrott i driften av bostadskommunikationen.

Olaglig ombyggnad kan upptäckas av representanter för allmännyttiga företag när de tar avläsningar från enskilda energimätare. På grund av detaljerna i deras verksamhet kommer de att tvingas meddela de berörda myndigheterna, vars företrädare kommer med en inspektion och i bästa fall utfärda böter. Dessutom kommer de ändringar som görs inte att göras i det tekniska och matrikelpasset, och därför kommer dessa dokument att vara ogiltiga och du kommer att få problem med den efterföljande återförsäljningen av bostäder.

De största riskerna med att köpa en lägenhet med olaglig ombyggnad är följande:

• Ensidigt avslutande av transaktionen och dess ogiltigförklaring.
• Beslag av egendom till förmån för staten. Oftast händer detta när köparen visste att ändringarna av lokalerna gjordes olagligt och han medvetet gick tillaffär.
• Arresteringen av fastigheten tills alla överträdelser har eliminerats av dess nuvarande ägare.

När det gäller säljare riskerar de ingenting, förutom förlusten av bostäder i värde. Som tidigare nämnt är de absolut inte ansvariga för någonting. Därför bör köpare ta sitt val av bostadsyta på allvar, eftersom riskerna är mycket höga idag. Vi rekommenderar att du tänker noga innan du godkänner några affärer.

Hur blir man köpare?

Varje person bör ha ett mycket ansvarsfullt förhållningssätt till förvärvet av bostäder. Detta gäller särskilt i de fall där köpet av en lägenhet med en olaglig ombyggnad till en inteckning genomförs, för efter att du har undertecknat kontraktet kommer du att vara ägare till fastigheten och allt ansvar kommer att falla på dig. I det här fallet finns det två alternativ för att lösa problemet: att göra om alla dokument för bostäder inom den tidsram som föreskrivs i lag, eller att återställa lokalerna till sitt ursprungliga tillstånd. Den första metoden är mindre kostsam och tidskrävande, så det är bäst att hålla fast vid den.

Hur legaliserar man obehörigt byte av bostad

Låt oss uppehålla oss mer i detalj vid denna aspekt. Så du köpte en lägenhet med olaglig ombyggnad. Vad kan göras för att undvika problem med lagen? Svaret på denna fråga gavs ovan: omregistrera dokument för bostäder. Du måste dock förstå att alla relaterade kostnader bärs av dig och inte av säljaren. Du kommer att behöva samlaföljande dokument:

• applikation för att ändra lokalens konfiguration;
• tekniskt datablad;
• original och kopia av köp-/försäljningsavtalet;
• kopia av det civila passet för den person som lägenheten är registrerad för;
• ny plan;
• Skriftligt medgivande från alla familjemedlemmar för ombyggnad.

Du har bara 6 månader på dig att lösa alla dessa problem, så efter att ha köpt ett hem är det bättre att inte skjuta upp, utan omedelbart börja samla in dokument, eftersom det tar mycket tid. Samtidigt måste du vara väl insatt i alla juridiska aspekter. Som de säger, okunnighet om lagen är ingen ursäkt, och i frågor som rör fastigheter finns det många fallgropar. Och att köpa en lägenhet med en olaglig ombyggnad är ett ganska tveksamt företag, som bör närma sig med all försiktighet. Därför kommer det att vara användbart att först få råd från advokater. Detta kommer inte bara att avsevärt påskynda processen, utan också undvika många problem i framtiden.

Vad ska man titta efter när man väljer ett hem?

För att undvika att köpa en lägenhet med olaglig ombyggnad måste du noggrant studera dokumenten för det. Om det finns några överträdelser eller olagliga ändringar kan du enkelt upptäcka dem av dem. Du kan göra detta med någon av följande metoder:

1. Ofta, under ombyggnad, sker en förändring i de initiala egenskaperna hos intilliggande strukturer, på grundval av vilkainvånare i närliggande lägenheter kan gissa sig till olagligheten av åtgärder och meddela inspektionsmyndigheterna om detta. På grundval av det mottagna klagomålet lämnar kommissionen den angivna adressen. Om det samtidigt avslöjas avvikelser mellan bostadens tillstånd och dess plan, kommer ägaren att vara skyldig att betala en penningavgift och återställa allt till sitt ursprungliga skick.
2. Ett liknande scenario inträffar om, under förändringsprocessen, grova brott mot byggnormer och regler begicks, vilket ledde till kommunikationsfel, vilket ledde till att räddningsteam kallades in för att åtgärda problemen. I det här fallet kommer bötesbeloppet att bli mycket högre och ett brottmål kan inledas på grund av händelsen.
3. Olagligheten i ombyggnaden kan upptäckas av anställda vid allmännyttiga tjänster som håller på att ta avläsningar från enskilda mätare för energiförbrukning, som också kan skicka en ansökan till lämpliga myndigheter.

Vilket som helst av ovanstående fall kommer att registreras och återspeglas i relevant dokumentation, så om du menar allvar med att studera det när du köper en lägenhet kan du undvika många problem.

Slutsats

Idag bestämmer sig många för att köpa en lägenhet med en illegal ombyggnad, eftersom kostnaden för en sådan lägenhet är mycket lägre, på ett liknande sätt vill de spara pengar. Du måste dock väga för- och nackdelar väl. Det är långt ifrån alltid möjligt att legitimera förändringar i lokalernas konfiguration eller eliminera dem, och konsekvenserna kanvara ganska seriös. Det är bättre att inte ta risker igen och att inte göra tvivelaktiga affärer. Och om du äntligen bestämmer dig för att köpa bostäder med olaglig ombyggnad, läs noggrant den tekniska dokumentationen och se till att du efter köpet kan göra allt i enlighet med lagens krav. Endast på detta sätt kan du vara säker på att rättvisan inte kommer över dig.