Fastighetsutveckling och dess roll i ekonomisk utveckling. Konceptet, typerna, principerna och grunderna för utveckling

2024 Författare: Howard Calhoun | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 10:41

Fastighetsutveckling är en process i flera steg som kan vara riskabel, långdragen och komplex i dagens miljö. Det finns många hinder som kan komma i vägen för fastighetsutveckling. En sådan process kan ta år att föra ett projekt från det inledande planeringsstadiet till att slutföras. Fastighetsutvecklingsprojekt kan också vara mycket lukrativa investeringsmöjligheter.

Koncept

Under de senaste åren har ett nytt koncept inom ekonomisk terminologi dykt upp - fastighetsutvecklingsverksamhet. Utvecklingen av denna bransch syftar på entreprenöriell verksamhet som innebär förändringar av befintliga byggnader, strukturer eller mark, vilket leder till en ökning av deras marknadsvärde.

Utveckling är en typ av verksamhet som är förknippad med skapandet, återuppbyggnaden eller förändringen av en befintlig fastighet eller mark vid uppförande av flervåningsbyggnader, butiker, kontor, industri- och lagerlokaler, för att erhållainkomst från deras prisökning.

Koncept

Svårigheten att förbättra utvecklingen av byggbranschen har lett till en expansion av vetenskaplig och tillämpad forskning inom utveckling och implementering av nya former, metoder och system för att förv alta fastigheter i syfte att öka konkurrenskraften och produktiviteten hos deras aktiviteter.

En av dessa former är utveckling. Utvecklingen av fastighetsutveckling i Ryska federationen är en relativt ny typ av verksamhet som har uppstått som ett resultat av marknadsekonomiska trender från relaterade affärsområden inom fastigheter, investeringar och byggande.

Enligt siffrorna från den ryska ekonomiska vetenskapen Mazura I. I., Shapiro V. D., som var engagerade i forskningsarbete inom området förv altning och utveckling av fastigheter, är utveckling en speciell process och typ av professionell verksamhet (affär) som är förknippat med högkvalitativ omvandling av fastigheter för att öka dess värde.

Utveckling är den process genom vilken en högkvalitativ förändring av fastigheter uppnås.

I slutändan är de viktigaste tecknen på utveckling specifika kvalitativa indikatorer, dvs. den grundläggande transformationen och prishöjningen på ett fastighetsobjekt, såväl som produktiviteten och avkastningen på investeringen.

Å andra sidan fungerar utveckling också som ett ledningssystem för processen att skapa och utveckla fastigheter, som ett resultat av vilket dess fysiska, finansiella och juridiskaspecifikationer.

Att byta ett fastighetsobjekt under utveckling sker på ett sådant sätt att priset ökar flera gånger.

Som ett resultat ger de fysiska utvecklingsprocesserna uppkomsten av nya konsumentegenskaper hos objektet som möter samhällets föränderliga behov. Dessa förändringar kan vara både dramatiska och inte särskilt synliga utifrån. Men de är alltid ett nödvändigt tecken på utveckling, en nödvändig förutsättning för att öka den ekonomiska effekten av att använda fastigheter.

Egenskaper förändras över tid under utvecklingen för att möta samhällets behov.

Finansiella utvecklingsprocesser realiseras i form av en ökning av fastighetspriset till följd av de fysiska förändringar som görs. Samtidigt tillhandahålls inte prishöjningen av några fysiska förändringar, utan endast av de som uppfyller marknadens krav och kundernas behov.

Ju mer denna matchning, desto högre värde på det skapade objektet, och desto högre utvecklingseffektivitet.

Utvecklingsproduktiviteten förbättras om den uppfyller kundernas behov.

Beroende på sin struktur kan ett företag vara ett diversifierat investerings- och byggföretag eller ett holdingbolag med ett komplext utvecklat system, som består av flera organisationer, som var och en tar sin plats i en viss hierarki och har sin egen mål.

Det bör understrykas att inte alla organisationer som deltar iprocessen att skapa och genomföra ett investerings- och byggprojekt är en del av strukturen (systemet) för ett utvecklingsföretag.

De kan vara kommunala och privata företag som är involverade i vissa faser av projektet. Men ju mer de ingår i detta investerings- och bygginnehav och faller under ett utvecklingsföretags allmänna ledning, desto mer produktivt kommer detta företag att arbeta. Samtidigt kommer dessa företag att utföra vissa funktioner som ledning, organisation, motivation, kontroll, etc.

Utveckling är en ny typ av affärsverksamhet förknippad med restaurering, ingenjörsarbete, konstruktion och andra arbeten. Efter slutförandet av dessa arbeten sker en kvalitativ förändring av fastigheten och värdet på fastigheten ökar.

Skillnader mellan rysk och utländsk utveckling

Den största skillnaden är att västerländsk utveckling är baserad på schemat för behovet av att skapa ett fastighetsobjekt, som baserades på marknadsundersökningar. I vår delstat utvecklas ett investeringsprojekt för en specifik tomt som är tillgänglig för projektet.

Fastighetsutveckling i Ryssland innebär att våra företag ännu inte kan konkurrera med utländska, men denna doktrin blir mer och mer populär på grund av det utvecklande systemet för stadsplanering och europeiseringen av det moderna samhället. Utvecklarnas roll blir mer och mer påtaglig. De kan organisera grundläggandeändringar. Transformationerna görs på olika sätt. Utvecklare är affärsmän och specialister med en bred profil: inom juridik, pengar och konstruktion. Det finns få av dem i Ryssland, och priset på deras tjänster är ganska högt.

Utvecklingsuppgifter

Det centrala målet för fastighetsutveckling och fastighetsförv altning är att maximera inkomsten från en fastighet. Källan till denna inkomst är det mervärde som skapades under genomförandet av projektet som skillnaden mellan kostnaden för objektet och kostnaden för projektet.

Här måste utvecklarens aktivitet fokuseras på att maximera värdet av det färdiga objektet och minimera kostnaderna.

Huvudmål för professionell fastighetsutveckling:

1. Effektiv organisation av projektgodkännandeprocessen med statliga myndigheter.
2. Effektiv organisation av arbetet med entreprenörer, samt attrahera pålitliga entreprenörer med minimering av priser och projekttid genom kontraktsanbud. Ett av de viktigaste verktygen för att förbättra hanteringen av byggdelen (genomförandet) av utvecklingsprojekt är involveringen av professionella projektledare med kunskap om byggteknik.
3. Effektiv organisation av projektfinansiering av fonder - bildandet av en ekonomiskt lönsam och väletablerad mekanism för att allokera finansiella resurser, som inkluderar en kombination av olika finansieringskällor och en förändring i förhållandet mellan dem när du utvecklasprojekt.

Källor till medel för utvecklingsprojekt är: eget kapital, direkt finansiering, lånade medel (inklusive banklån, fonder).

Var och en av dessa källor har sina fördelar och nackdelar. Som ett resultat av detta utgör utvecklarens egna medel vanligtvis den minsta andelen av den totala finansieringen som tilldelas projektet.

Den huvudsakliga finansieringskällan för projektet under byggfasen är lånade medel och medel från direkta finansieringskällor, medan andelen av de senare ökar när projektet avslutas. Utvecklaren måste kunna kombinera dessa källor allt eftersom projektet fortskrider, undvika onödigt beroende av projektet av tilldelning av medel från lån och minimera avgiften för attraherade medel.

4. Effektiv organisation av försäljning (leasing) av ett objekt, som skapas med inblandning av specialiserade mäklarföretag. Att öka kapaciteten hos säljteam genom att använda olika sätt att organisera försäljning inkluderar: att arbeta via Internet, använda sociala nätverk, sälja på fältet.

Principles

En av huvudprinciperna för fastighetsutveckling är skapandet av ett kraftfullt team av konsulter som kommer att arbeta i olika skeden av projektet - från marknadsföringsarbete till genomförandet av driften av byggarbetsplatser. Att locka sådana yrkesmän är inte billigt, men erfarenheten visar att det är lönsamt.

PåVarje steg i utvecklingen av projektet bör belysa huvudpunkterna, med ett framgångsrikt genomförande av vilket du kan förvänta dig ett framgångsrikt resultat av hela projektet. Marknadsundersökningar bör besvara följande frågor:

• i vilken marknadssektor finns det ouppfyllda nischer nu och kommer de att finnas kvar i framtiden;
• vilken är den mer möjliga prisnivån för försäljning av det byggda området;
• vad är projektets lönsamhetsprognose;
• vilken nivå av konkurrens inom en viss sektor;
• troliga risker och sätt att minska dem.

Forskning av fastighetsmarknaden gör att du kan hitta den befintliga balansen mellan utbud och efterfrågan inom olika sektorer och därigenom identifiera ouppfyllda nischer där det saknas vissa områden.

När du studerar försäljningspriset och byggpriset kan du hitta sektorer där effektiviteten i utvecklingsprojektet kommer att vara maximal.

Stor uppmärksamhet i studien bör ägnas prognoserna för dessa egenskaper, eftersom tillståndet på marknaden ständigt förändras. Studien bör också innehålla en studie av konkurrenternas arbete och identifiera deras styrkor och svagheter.

Visningar

Det är vanligt att skilja mellan två huvudtyper av utveckling: avgiftsutveckling och spekulativ utveckling.

Avgiftsutveckling är en typ av byggverksamhet där byggherreföretaget inte äger objektet som byggs utan endast ägnar sig åt ren utveckling utan investeringsfunktioner. Denna typ av utveckling ärminst risk.

Traditionell utveckling på den moderna ryska byggmarknaden innebär ett oumbärligt deltagande av utvecklarfonder i investerings- och byggaspekter.

Andelen av byggföretagets roll i investeringsprojekt varierar från 100 till 35-40 procent.

Spekulativ utveckling är svårare än det första alternativet. Byggherren bygger kommersiella fastigheter och agerar som grundare av projektet. Det finansiella systemet för stora utvecklingsprojekt är en komplex kombination av utvecklarens egna medel och attraherade investeringar: banklån och betalningar från framtida hyresgäster.

Höga vinster i spekulativ utveckling åtföljs av höga risker i händelse av projektmisslyckande. Spekulativ utveckling är den svåraste formen av relationer mellan deltagare i investeringsprocessen på fastighetsmarknaden, eftersom fastigheter, byggprocess, design och extremt svår bankverksamhet blandas i ett projekt.

Vem är en utvecklare?

En utvecklare är ett företag som skapar ett objekt och hanterar denna process. Helheten av alla arbeten som utförs av utvecklaren är ett komplext investeringsprojekt inom fastighetsområdet. Under genomförandet av projektet försöker utvecklaren (alias utvecklaren) att minimera risker och öka lönsamheten. I vissa fall får han endast agera som utförare och få ett fast arvode av uppdragsgivaren för sitt arbete. Om utvecklarenagerar som initiativtagare till projektet, då tvingas han ta alla risker.

En utvecklare är en fastighetsproffs som är specialiserad på att skapa nya eller renovera befintliga fastigheter, deras framgångsrika marknadsföring och försäljning. Dessa anställda arbetar ofta med partners för att dela risker och arbetsbelastning, och de kan arbeta för stora företag som driver fastighetsutveckling i stor skala eller använder fastighetsutveckling som ett investeringsinstrument i en mångsidig portfölj.

Människor kan närma sig en utvecklarkarriär från olika perspektiv. Utvecklare kan ha examen i fastighetsutveckling eller komma från att fungera som fastighetsmäklare, entreprenör eller arkitekt.

Att arbeta som fastighetsutvecklare är en mycket svår uppgift. Utvecklare bör kunna utvärdera ett brett spektrum av framtidsscenarier och avgöra om de är genomförbara och acceptabla. Han kan titta på en tom tomt och se potentialen i den, eller ta en rundtur i en förfallen byggnad och skapa en plan för ombyggnad och en framgångsrik försäljning i framtiden.

Utvecklare tenderar att arbeta i stor skala, involverade i konstruktionen av flera enheter som kan sträcka sig över tusentals fastigheter.

Erfarenhet av fastighetsbranschen är avgörande, eftersom byggherren måste känna till marknaden väl för att förstå om projektet kommer att bli framgångsrikt eller inte. Utvecklare behöver också kontakter med lokala myndigheter för att hjälpa dem att mötasprojekt som sträcker sig från personerna på kontoret som kan ge vägledning för att föra projektet framåt till planeringsmedarbetarna i kommunen som kommer att driva dessa projekt framåt.

En bra utvecklare ingår också i ett större team. Byggherren måste samarbeta med arkitekter, entreprenörer, landskapsarkitekter, politiker, fastighetsmäklare och många andra yrkesverksamma för att vägleda projektet från början till slut. Utvecklare måste välja bra team, organisera dem effektivt och hantera dem för att möta behoven hos projektet och teammedlemmarna samtidigt som de behåller kontrollen över den övergripande utvecklingen.

Många utvecklare väljer ett specifikt specialiseringsområde, som exklusiva bostadsfastigheter, kommersiella fastigheter, mellanklassfastigheter, låginkomstbostäder och så vidare.

Utvecklare kan också utöka de geografiska gränserna för sina projekt. Till exempel kommer en utveckling som är knuten till den exklusiva bostadsmarknaden i New York inte nödvändigtvis att vara lika framgångsrik i Minneapolis.

Projektetapper

Utvecklingsprojekt för bostäder kan delas in i tre faser:

1. Tidigt skede: I inledningsskedet är projektet fokuserat på kompetens, forskning och tillstånd. Detta är vanligtvis den mest inkonsekventa delen i varaktighet. Att investera i detta skede innebär de största och mest varierande riskerna eftersom det finns många okända faktorer. Några av huvudstegen i denna fas inkluderar följande procedurer:

• miljöbedömning;
• examinations;
• marknadsanalys och genomförbarhetsstudie;
• förvärv av mark eller säkrande av rättigheter att köpa mark;
• platsplaner, utvecklingsplaner och byggplaner;
• organisation av byggfinansiering;
• förbättringar av infrastrukturen.

2. Mellanstadium (byggnadsskede): omfattar uppförande och förbättring av byggnader. Eftersom förprojektarbetet redan är avslutat är riskerna med projektet i detta skede avsevärt reducerade, men inte helt eliminerade. Några av huvudstegen i denna fas inkluderar procedurer:

• höjning av byggfinansiering;
• projektmarknadsföring;
• pre-leasing;
• fastighetsförv altningsorganisation (om det inte görs under förutveckling).

3. Det sista steget (drift): är det första steget i byggnadens livscykel. Även om riskerna i samband med förutbyggnad och konstruktion kan vara eliminerade vid denna tidpunkt, är hyresgästernas tillstånd fortfarande i riskzonen. Vissa aktiviteter i slutfasen inkluderar följande procedurer:

• sök efter en köpare om det inte redan är gjort;
• permanent marknadsföring och leasing;
• fastställ retentionsstrategi;
• stärka fastighetsförv altningen;
• uppnå stabilisering.

Och om vi har att göra med kommersiella fastigheter?

För att investeringen ska geförväntad vinst, måste du oroa dig för dess lämpliga placering och marknadsföring på marknaden. För närvarande i Ryssland kompliceras uppgiften av det faktum att konkurrensen på denna marknad är extremt hög. Av denna anledning är utveckling av kommersiella fastigheter mer relevant än någonsin.

Kommersiell fastighetsutveckling har många fördelar för finansiären. De viktigaste är:

• en gradvis ökning av priset på butiksyta, vilket gör att de snart kan sälja utrymme till en högre kostnad;
• möjlighet att tjäna passiva hyresintäkter;
• säker investering med minsta risk.

I vilket fall som helst har själva objektet ett visst värde, eftersom du när som helst kan få medel från implementeringen efter behov.

Tillämpning av utveckling inom handel

Med hänsyn till utvecklingen av detaljhandelsfastighetsutveckling kan vi peka ut de viktigaste uppgifterna som är satta för investeraren i detta fall.

De inkluderar:

• Marknadsundersökning för att identifiera konkurrenter och hitta de bästa alternativen för att locka kunder till shopping- och underhållningskomplexet;
• sök efter den optimala platsen för platsen för ett shopping- eller affärscenter, med hänsyn till flödet av människor;
• utveckling av den föreslagna planen för lokalisering av butiksytor (indelning i zoner).

För köpcentrum beror hyrespriset inte bara på lokalens område, utan också på dess läge - de punkter som ligger närmare ingången eller på platser med stora folkmassor kommerkostar mer.

Då och då kan det också vara nödvändigt att locka till sig ytterligare investeringar i byggnation.

Lagerfastighet

Lagerfastigheter idag är ett av de mest attraktiva segmenten på den ryska utvecklingsmarknaden. Marknaden är fortfarande långt ifrån mättad. Erbjudanden om kvalitetsföremål är obetydliga. Efterfrågan är betydande. Avkastningen på investeringen är cirka 15-17%, och återbetalningstiden är inom 4-5 år. Genomförandet av projekt inom utveckling av lagerfastigheter utförs av både stora utvecklare och medelstora.

Slutsats

Utveckling är alltså ett system av ekonomiska, organisatoriska, juridiska och fysiska relationer på fastighetsmarknaden. Genomförandet av ett projekt inom detta område har möjlighet att tillämpa innovationer och få lönsamhet baserat på sin investering.